Общие проблемы с перевернутыми домами

Автор: Рубен Зальцман, Structure Tech Home Inspections

Домашние ласты покупают ветхие дома, ремонтируют их, а затем продают снова как можно быстрее с намерением получить неплохую прибыль. Перевернутые дома выглядят блестящими и новыми внутри, но что происходит под всем этим новым гипсокартоном, ковром и краской? Похоже, очень немногие покупатели жилья доверяют ластам, и с помощью дрянных «ремонтов» или «прикрытий», которые я наблюдал за эти годы, легко понять, почему. Большинство быстрых и грязных домашних ласт используют одни и те же ярлыки при переворачивании домов; Я видел, как многие из них поступали так же, что собираюсь рассказать вам об этом перевернутом доме, на который вы только что смотрели, даже не зная адреса. Давайте пройдемся…

Интерьер

Интерьер дома выглядит великолепно. На кухне есть все новые или перекрашенные шкафы, бытовая техника из нержавеющей стали, гранитные столешницы и кафельный пол. Ванная комната на первом этаже была полностью отремонтирована, а недавно была добавлена ​​ванная на втором этаже или, возможно, ванная комната на цокольном этаже. Они отлично выглядят. Во всем доме новый ковер, краска, светильники, розетки и выключатели. Возможно, и все новые окна.

Присмотритесь. Вы можете заметить плохо спроектированные кухни (например, дверцы / ящики шкафов, заблокированные другими шкафами), отверстия от гвоздей, которые не заполнены, бытовая техника установлена ​​без розетки для подключения, а также незакрепленные / незакрепленные столешницы или базовые шкафы. В ванных комнатах часто бывают туалетные столики, которые слишком малы для этого места, потому что флиппер купил комбо туалетного столика, столешницы и смесителя по принципу "особая покупка" на распродаже в любом магазине товаров для дома близко.

Поручни новые, но если потянуть за них, они могут выскочить прямо из стены. Я нашел несколько перил в перевернутых домах, которые крепились только к гипсокартону.

Электрические

В подвале установлена ​​новая панель автоматического выключателя, которая заменила старую панель с предохранителями на 60 А. На новой панели наклеена наклейка гос. Осмотра электрооборудования, и все выглядит отлично. Я не нахожу много нарушений правил электротехники в перевернутых домах. Даже самые плохие домашние ласты обычно знают лучше, чем возиться с электричеством; они не хотят, чтобы их дома сгорели.

Обогрев

В доме установлена ​​старая небезопасная система отопления, срок службы которой подошел к концу. У флиппера есть документация от «своего парня», какого-то подрядчика по отоплению, о котором вы никогда не слышали, в котором говорится, что система отопления безопасна. Вы должны быть подозрительными. Я обнаружил, что заполненные формы проверки безопасности нагрева не стоят той бумаги, на которой они были написаны. Я обнаружил, что печи и котлы создают высокий уровень окиси углерода, что, по словам подрядчиков, вполне нормально. В одном конкретном случае домашний флиппер заявил, что мое оборудование неисправно; мы спорили некоторое время, и в конце концов газовая компания провела испытание. Газовая компания незамедлительно пометила ТЭЦ красным ярлыком и остановила его.

Другая возможность - полностью заменили систему отопления. Если это так, отлично, но проверьте вентилятор печи на наличие пыли от гипсокартона. Есть большая вероятность, что во время шлифования гипсокартона у флиппера работал вентилятор, а внутренняя часть печи полностью покрыта пылью гипсокартона. На фото ниже крупным планом показаны лопасти вентилятора печи, покрытые толстым слоем пыли из гипсокартона.

Если дом изначально отапливался котлом, то, скорее всего, домашний плавник вытащил все трубы и радиаторы и преобразовал систему в принудительную подачу воздуха; обычно это намного дешевле, чем ремонт или замена существующей системы.

Кондиционирование воздуха

Если дом продается зимой, кондиционер очень старый и может не работать. Если дом продается летом, кондиционер новый и делает дом очень комфортным. Я не нахожу большого различия между этими двумя крайностями.

Состав

Это предмет, который больше всего беспокоит покупателей жилья, особенно перевернутый дом, но, боюсь, я не смогу пролить на него свет. Вопреки ожиданиям покупателей жилья, я не вижу структурных проблем в перевернутых домах не больше, чем в других домах.

Сантехника

Водораспределительные трубы либо будут в приемлемом состоянии, либо все они будут недавно заменены; нет никаких проблем. Однако со стоками будут большие проблемы; в доме еще никто не жил, поэтому никто не знает о протечках и засоренных канализациях. Старые стальные сливные линии часто забиваются в кухонной раковине и, возможно, в других местах.

Новые сантехнические приборы часто протекают, когда они наполняются водой, а затем сливаются; нет ничего необычного в том, чтобы найти несколько протекающих канализаций в перевернутых домах.

Иногда мы обнаруживаем сливы в полу, душевые в подвалах или даже подвальные раковины, которые подпитываются водой, когда сантехника на верхних уровнях заполняется, а затем опорожняется. Именно это и происходило с этой новой раковиной в ванной в подвале перевернутого дома в Нью-Хоуп.

Плиточные полы в душевых также являются печально известными утечками в перевернутых домах; Я полагаю, что половина из них протекает. Я помню, как два года назад осматривал один дом в Миннеаполисе, где оба кафельных полов в душевых текла как сумасшедшая. Покупатели решили, что дом им не нужен, еще до того, как я закончил осмотр.

Крыши

Черепица на крыше в плохом состоянии. Вы найдете залатанные участки черепицы или черепицы, которые сильно изношены и находятся в конце срока их службы. Замена кровельного покрытия - дорогостоящий проект, но он не заставит дом продаваться за дополнительные деньги, поэтому ласты оставляют крышу в покое, если она не протекает. Не могу сказать, что виню их.

Изоляция

Утеплитель на чердаке давно не трогали - может быть, даже оригинальный, и его нужно будет доработать. Flippers не окупаются вложениями в новую изоляцию, поэтому не ждите, что здесь что-то будет сделано.

Внешний вид

Внешний вид изобилует некачественной обработкой. Оригинальные деревянные окна были заменены виниловыми вставками, но старое дерево снаружи все еще гниет и было только что покрашенный, или кто-то быстро и грязно обернул окна алюминием и оставил много гнилого дерева незащищенный.

Подвальные окна были заменены окнами любого размера, которые были близко, а ласты использовали прозрачную сосну или фанеру, чтобы компенсировать разницу в размерах. В лучшем случае это небрежная работа.

Некоторые ремонты сайдинга могут показаться даже комичными; Я действительно нашел дыру в сайдинге, отремонтированную крышкой от банки из-под кофе во время недавнего осмотра перевернутого дома.

Дом окружен тонким слоем новой древесной щепы, но ничего не было сделано для исправления неправильно разбитых грунтов вокруг дома, которые могут привести к намоканию подвала. Вы захотите сразу же поставить новую оценку.

Дымоход имеет много недостающего раствора и трещины в короне. Вам нужно будет нанять кого-нибудь для ремонта дымохода, чтобы предотвратить ухудшение его состояния.

Заключение

Это дефекты, которые я часто нахожу в перевернутых домах, но имейте в виду, что это общие обобщения. Был ли я близок? Если вы только что закончили смотреть перевернутый дом и не обнаружили ни одной из этих проблем, купите дом! Некоторые перевернутые дома не в таком хорошем состоянии, в то время как другие остаются нетронутыми. Я работал со многими домашними ластами, выполняющими качественные строительные работы, в том числе с другом Энди Блессингом. Его компания время от времени меняет дома, и я был бы совершенно счастлив купить любой дом, который он перевернул, потому что он делает честную и качественную работу. Есть много хороших подрядчиков, которые отлично справляются со своей работой, но именно остальные создают плохую репутацию у домашних ласт.