Împrumuturi pentru proiecte de îmbunătățire a locuințelor: 5 opțiuni

Îmbunătățirea locuinței a crescut în popularitate de la începutul pandemiei de coronavirus, iar mulți proprietari se uită la modalități prin care pot funcționa mai bine în spațiul lor. În timp ce poate doriți scoate zidul acela între bucătărie și sufragerie sau poate adaugă încă o baie, finanțarea acelor proiecte imense de casă devine, bine, un proiect în sine.

Renovările majore sau completările pot costa zeci de mii sau mai mult, ceea ce face o opțiune de împrumut probabilă pentru mulți proprietari de case. În loc să acumuleze datorii pe un card de credit cu dobândă mare, luați în considerare gama de opțiuni de împrumut disponibile. Fiecare vine cu un set specific de argumente pro și contra.

„Pandemia COVID-19 a arătat cu adevărat multor proprietari actuali că spațiul lor nu este destul de adecvat nevoilor lor”, spune Jason Gelios, un autor din Michigan și agent imobiliar cu Community Choice Realty. „Deoarece piața imobiliară favorizează vânzătorii, mulți proprietari aleg să renoveze față de a se muta într-un spațiu nou. Cu ratele încă la niveluri minime istorice, linia de capital propriu este o opțiune excelentă pentru finanțarea unui proiect de casă. ”

Toți creditorii și băncile au reguli și reglementări diferite. Asigurați-vă că consultați un consultant financiar înainte de a face o investiție semnificativă într-un proiect.

Ce proiect de îmbunătățire finanțați?

Prima întrebare la care ar trebui să răspundeți înainte de a solicita un împrumut pentru îmbunătățirea locuinței pentru asta intenționați să folosiți banii. Plănuiți să vă modernizați reședința principală sau să reparați o investiție imobiliară? În funcție de proiect, există diferențe în ceea ce privește cât de mult puteți împrumuta și la ce tipuri de împrumut sunteți eligibil.

De exemplu, un împrumut de 203k combină cheltuielile pentru achiziționarea unei case și îmbunătățirile de care va avea nevoie acasă, ceea ce este excelent pentru o nouă investiție. Cu toate acestea, 203.000 de împrumuturi necesită ca proprietarul să locuiască în proprietate timp de un an, ceea ce nu este optim pentru o investiție rapidă.

Dacă doriți să vă îmbunătățiți reședința principală actuală, cu o renovare majoră, o linie de credit pentru capitalul propriu (HELOC), împrumutul pentru capital propriu, refinanțarea de încasări și împrumutul personal sunt toate opțiuni populare.

Compararea diferitelor tipuri de împrumuturi

Alegerea împrumutului potrivit va depinde, de asemenea, de câțiva factori - cât timp ați deținut casa dvs., care este rata dobânzii a fost la achiziționarea caseiși dacă ați câștigat echitate substanțială prin îmbunătățirile anterioare la domiciliu și / sau creșterea valorii cartierului.

Acțiunea este în esență valoarea adaugata din proprietate minus suma pe care o datorați pentru ipoteca dvs. De exemplu, dacă proprietatea dvs. este evaluată la 300.000 USD și mai aveți 200.000 USD de plătit, aveți 100.000 USD în capitaluri proprii.

Capitalul propriu poate fi o modalitate excelentă de a finanța un proiect de îmbunătățire a locuințelor. Împrumutătorii vor emite adesea o linie de credit pe baza valorii de capital proprii pe care o aveți. Folosind exemplul de mai sus, un împrumut HELOC vă va permite să împrumutați între 70 și 90 la sută din capitalul dvs. propriu, sau 70.000 până la 90.000 dolari, pentru a finanța un proiect de acasă. (Procentul variază în funcție de creditor). Unele împrumuturi bazate pe capitaluri proprii vă pot permite să retrageți până la 100%.

Deci, ce opțiune de împrumut este potrivită pentru dvs.?

Grafic de Jenny Mahoney / Family Handyman

Linia de credit pentru acțiuni la domiciliu (HELOC)

Un HELOC, spre deosebire de alte opțiuni de împrumut, vă oferă o linie de credit deschisă de împrumutat și cheltuit după cum aveți nevoie, mai degrabă decât o sumă forfetară. Asta înseamnă, de asemenea, că ratele fluctuează. Un avantaj al unui HELOC: costuri de închidere reduse sau deloc.

„Înainte de pandemie, HELOC era încă alegerea numărul unu pentru proprietarii de case care doreau să scoată bani pentru renovarea locuințelor”, spune Gelios. „Proprietarii de case au fost atrași de rata scăzută a dobânzii, capacitatea de a folosi doar banii de care au nevoie condițiile lor, plus posibilitatea de a achita porțiuni din împrumut și de a le avea din nou disponibile ulterior Data."

Împrumuturile HELOC, datorită similitudinilor lor cu un card de credit, nu stipulează cum sau unde cheltuiți banii, inclusiv plata altor datorii sau proiecte. Un lucru de luat în considerare atunci când utilizați un HELOC este suma de care aveți nevoie pentru a finanța proiectul dvs. de îmbunătățire și modul în care ratele dobânzii se compară cu o altă opțiune de împrumut, cum ar fi o refinanțare de încasare.

„Până acum, chiar și cu creșterea ratelor, dobânda plătită pentru un HELOC este mai mare decât cea a unei refinanțări de încasare”, spune Zachary Hafer, un creditor ipotecar profesionist la American Financial Network.

„Există avantaje și dezavantaje pentru ambele, primul fiind faptul că un HELOC vă va oferi acces la 90 la sută din capitalul propriu al casei dvs. față de o refinanțare de încasare care vă oferă până la 80 la sută. Acestea fiind spuse, dobânda pentru împrumutul HELOC va fi mai mare decât cea a unei refinanțări de lichidare, mai ales că pandemia și ratele dobânzilor scad la valori minime. ”

Împrumut de capital propriu

Spre deosebire de un HELOC, un împrumut de capital propriu nu vă permite să vă întoarceți și să obțineți mai mulți bani pe măsură ce aveți nevoie. Deci, dacă depășiți bugetul pentru renovare, nu puteți împrumuta mai mult. Un împrumut de capital propriu (HEL) este o opțiune excelentă pentru proprietarii de case cu capital propriu stabilit în proprietatea lor, care planifică doar o renovare majoră.

De asemenea, un HEL are o rată a dobânzii fixă, care ar putea fi bine de valorificat acum, în timp ce ratele sunt mici. HEL-urile oferă rate scăzute ale dobânzii pentru proprietarii de case cu un credit bun și un capital substanțial. Cu toate acestea, planificați să plătiți costurile de închidere.

FHA 203 (k) Împrumut de reabilitare

A 203k împrumut este susținut de Autoritatea Federală pentru Locuințe (FHA) și, prin urmare, are o listă mai largă de cerințe și reglementări de calificare decât alte opțiuni de împrumut.

Profesioniștii cu un împrumut de 203k? Proprietarii nu trebuie să solicite împrumuturi separate - unul pentru reparații și unul pentru cumpărarea unei case - pe măsură ce le împachetează într-una singură. De asemenea, fiind un împrumut FHA, necesită doar o plată în avans de 3,5%, o opțiune excelentă pentru cumpărătorii de case pentru prima dată.

Cu toate acestea, fiind un împrumut susținut de guvern, există unele contra. Un împrumut de 203k este conceput pentru locuințele mai vechi și dărăpănate, care necesită îmbunătățiri majore care costă cel puțin 5.000 de dolari. Există cerințe stricte cu privire la cine poate face lucrările de reparații. Împrumuturile FHA necesită, de asemenea, asigurări ipotecare, care pot fi sute de dolari în fiecare lună, care nu vizează creșterea capitalului propriu în casă. Asigurarea ipotecară privată (PMI) protejează împotriva executărilor silite.

„Trebuie să folosiți 203k antreprenori autorizați pentru toate lucrările, iar aceștia stabilesc valoarea casei dvs. din ceea ce au oferit contractanții în ceea ce privește ajustările și finisajele”, spune Hafer. „Aceste împrumuturi durează mai mult pentru a fi completate, totuși, pentru că sunteți la mila timpului necesar pentru ca toate lucrările să fie finalizate.”

Cele două tipuri de împrumut 203k sunt simplificate și standard. Streamline este pentru casele locuibile cu o limită de reabilitare plafonată. Standardul, care are mai multe cerințe de aplicare, nu are limită de limită.

„Principalul lucru pe care trebuie să-l țineți cont de un împrumut de reabilitare este că un împrumutat nu vă va permite să împrumutați mai mult decât valoarea casei la sfârșitul proiectului, cunoscută sub numele de After Repair Value (ARV)”, spune Justin Siddall, proprietarul companiei de investiții din Florida Better Together Properties. „Asta înseamnă că valoarea curentă plus bugetul de remodelare plus tamponul de proiect trebuie să fie mai mic decât ARV.”

Siddall sugerează să întrebe despre programul de împrumut pentru stil de casă al lui Fannie Mae și despre împrumutul CHOICERenovation de la Freddie Mac.

Refinanțarea încasării

O refinanțare de încasare vă permite să scoateți o sumă substanțială de bani dacă aveți un capital substanțial în proprietatea dvs. Printre beneficiile unei refinanțări de încasare: nu mai trebuie să plătiți PMI și reduceți rata dobânzii la împrumuturi la standardele actuale mai mici.

„Când majoritatea oamenilor își cumpără prima casă, au o primă de asigurare ipotecară la împrumut pe toată durata vieții, dacă au folosit un împrumut FHA”, spune Hafer. „Așadar, în plus, folosirea unei refinanțări de încasare vă poate schimba și de la un împrumut FHA cu o primă de asigurare ipotecară la un împrumut convențional care poate întrerupe și acest lucru complet”.

Atunci când decideți dacă o refinanțare de încasare este potrivită pentru dvs., va trebui să determinați dacă este o rată a dobânzii mai mică merită un sold ipotecar mai mare, un termen mai lung pentru a-l achita și plăti sute sau mii în închidere cheltuieli.

Imprumut personal

Cel mai mare beneficiu al unui împrumut personal este că nu aveți nevoie de sume masive de capitaluri proprii pentru a vă califica, spre deosebire de HELOC-uri, împrumuturi de capital propriu și refinanțare de încasare. Dar dacă nu aveți un capital semnificativ ca garanție, este posibil să fiți supuși unor rate mai mari ale dobânzii și / sau limite mai mici de împrumut. Ratele și sumele împrumutului vor depinde în mare măsură de istoricul creditelor proprietarilor de case.

Alte beneficii ale împrumuturilor personale sunt procesul rapid de depunere a cererii (rapid în aceeași zi, în unele cazuri) și un plan de rambursare consistent.