Vecchie case: cosa vale la pena restaurare?

Non ci sono molte regole rigide per quali parti di una vecchia casa valga la pena restaurare e quali sia meglio sostituire. Spesso, si tratta più di bilanciare il carattere della casa con quanto sei disposto a spendere per mantenere intatto quel tocco storico.

"Puoi analizzare cosa c'è di bello in una vecchia casa, e di solito si riduce a un certo livello di artigianato che non si trova nelle case di oggi", afferma Neil Stevenson, un Charleston, architetto con sede a SC e consulente per il serie di celebrità sulla ristrutturazione di case Rucker's Reno.

"Di solito è una combinazione di finestre, pavimenti, soffitti e talvolta c'è una modanatura super cool, oltre a piccoli tocchi come la patina o l'hardware delle porte. Questo è ciò che ci piace mantenere".

Il livello di maestria richiesto per riparare e sostituire questi elementi sarà costoso, quindi dovrai scegliere i tuoi progetti con attenzione. Lo stai sistemando per viverci o miri a un buon ritorno sull'investimento?

"Scopri quanto puoi vendere la casa per una volta che è stata sistemata e lavora a ritroso in un budget", afferma Stevenson. "Purtroppo, il tuo budget di solito non sarà sufficiente per ripristinare tutto ciò che desideri."

Inoltre, tieni presente che alcune cose non valgono la pena.

"C'è stata scarsa fattura e materiali scadenti finché c'è stata la costruzione", afferma lo storico dell'architettura Kristopher King of Proprietà del carrello a Charleston, un consulente di Rucker's Reno.

“Invece di dire che vale la pena salvarlo solo perché è vecchio, è più corretto dirlo perché è vecchio, devi rallentare e valutare cosa stai per fare e assicurarti che non sia dannoso.

Quando si decide cosa vale la pena restaurare e cosa non c'è in una casa antica o storica, ecco alcuni degli elementi principali da considerare.

Pareti in gesso

Controlla se l'intonaco è piatto e nel suo piano originale, quindi suonalo con la mano per determinare se aderisce ancora al listello dietro. Secoli di gravità spesso significano che troverai il più grave cedimento dell'intonaco nei soffitti.

“A meno che la maggior parte di un muro o di un soffitto non abbia ceduto, lo direi ri-intonacatura delle zone danneggiate è la migliore linea d'azione", afferma King. "L'intonaco offre un migliore isolamento acustico, ignifugo e resistente alle intemperie rispetto al [muro a secco]."

Il lavoro del cornicione in gesso può essere più complicato da riparare e quasi sempre richiede un artigiano esperto. Ma ne vale anche la pena, dice King, perché "di solito è l'aspetto visivamente più sbalorditivo di una stanza storica".

Piani

Se riesci a rattoppare e riparare un pavimento in legno, Stevenson e King affermano che di solito vale la pena tenerlo. "I pavimenti in legno storici sono una caratteristica visiva distintiva delle case storiche", afferma King. "Di solito sono la prima cosa che le persone notano e a cui rispondono".

I danni più comuni al pavimento derivano dall'umidità o dall'usura. Ciò significa sostituzione selettiva e la riparazione è una buona opzione, a meno che il pavimento non sia stato levigato troppe volte o che le linguette si rompano. In questi casi probabilmente dovrai sostituirli, a meno che tu non sia fortunato e puoi semplicemente capovolgere le schede per riutilizzarle.

Modanature

Le modanature di finestre e porte elaborate sono i segni distintivi di molte vecchie case. Se possibile, lasciali al loro posto e aggirali quando sostituisci porte e finestre. Se devono essere rimossi, è probabile che si sfaldino in sezioni che possono essere rimontate.

Finestre e porte

Vale la pena mantenere le finestre e le porte storiche ristrutturare quando possibile. Sono in genere più solidi e durevoli rispetto ai loro moderni sostituti. Inoltre, King dice che sono stati progettati per essere smontati, riparati e rimontati.

"Sebbene le finestre storiche abbiano un brutto colpo, è in gran parte dovuto al fatto che i produttori di finestre le commercializzano in questo modo da decenni", afferma. “Inoltre, la maggior parte degli appaltatori non sa più come lavorarci. Ma le finestre storiche si comportano molto bene. In genere ci vorrebbero decenni di risparmi energetici per recuperare il costo della demolizione di finestre storiche”.

Elettricità

La sostituzione dell'impianto elettrico è sinonimo di sicurezza e funzionalità, che dipendono dall'età e dalla capacità dell'impianto. Per capire se va bene, cerca un pannello di servizio aggiornato, prese con messa a terra e un moderno cavo Romex.

"Se vedi i vecchi fusibili Edison, il filo avvolto in tessuto o le prese senza messa a terra, è probabile che sia necessaria una revisione dell'intero sistema", afferma King. Ciò potrebbe anche richiedere nuove linee di servizio con amperaggio più elevato dal polo e altri aggiornamenti rispettare i codici edilizi odierni.

impianto idraulico

Come l'elettricità, la sostituzione dell'impianto idraulico dipende dalla sicurezza e dalla necessità rispettare i codici edilizi moderni. "Mentre i vecchi tubi di rame reggono molto bene, i moderni tubi in polibutilene realizzati negli anni '80 dovrebbero essere sostituiti se trovati", afferma King.

Anche le linee di scarico in ghisa più vecchie possono corrodersi nel tempo e perdere capacità. E, naturalmente, fai attenzione a qualsiasi cosa con piombo e sostituisci quelli. Nelle case disabitate nei climi freddi, puoi anche imbatterti in sorprese nei muri, come tubi scoppiati dal gelo.

Isolamento

Molte vecchie case sono prive di isolamento moderno, il che rende le bollette di riscaldamento e raffreddamento allarmanti. Ma installazione errata dell'isolamento, soprattutto in climi caldi e umidi, può causare continui problemi di condensa.

"Il modo migliore per proteggere una vecchia casa è una barriera al vapore all'esterno dell'isolamento, avvolgendo l'intero luogo", afferma Stevenson. "Ma dovresti togliere tutto il raccordo per farlo, il che di solito non è un'opzione perché una volta strappate le vecchie tavole iniziano a cadere a pezzi."

Non esiste una soluzione facile a questo. Cerca di rendere la casa il più ermetica possibile e non far funzionare il condizionatore d'aria in un ambiente troppo freddo.

HVAC

Case senza

È improbabile che la maggior parte delle vecchie case abbia un sistema HVAC. Installarne uno può essere complicato e costoso perché a volte le cavità del muro sono troppo strette per i condotti standard. È inoltre fondamentale installarli correttamente per evitare problemi di condensa.

"Le case storiche non sono state progettate pensando all'HVAC", afferma King. “È di fondamentale importanza capire cosa stai facendo. C'è non è più un modo infallibile per rovinare una vecchia casa piuttosto che condizionarlo in modo improprio, soprattutto in climi umidi”.

Case con

Se una vecchia casa ha un sistema HVAC, ispezionare i condotti per assicurarsi che siano ben isolati. Ciò garantirà che il sistema non introduca umidità eccessiva nell'involucro dell'edificio. Inoltre, controlla se la disposizione dei condotti è sufficiente per ogni stanza. Ed evitare unità sovradimensionate, che possono causare un ciclo breve del sistema e non rimuovere l'umidità latente dall'aria.

Karuna scrive di fauna selvatica, natura, storia e viaggi per riviste, giornali e siti web tra cui National Geographic, National Parks, Discovery Channel, Atlas Obscura e High Country Notizia. Ha anche prodotto numerosi film indipendenti e diretto il documentario The Guerrero Project, sulla ricerca di una nave negriera affondata. Lei e suo marito, Steve, hanno scritto una premiata guida alle Florida Keys e stanno attualmente ristrutturando completamente una casa abbandonata in una città fantasma. Ha conseguito una laurea in giornalismo e geologia presso l'Università del Montana. Membro di OWAA, SATW.