Hitelek lakásfelújítási projektekhez: 5 lehetőség

Lakásfelújítás népszerűsége megugrott a koronavírus -járvány kezdete óta, és sok lakástulajdonos azt vizsgálja, hogyan tudnak jobban működni a térben. Miközben lehet, hogy szeretné döntsd ki azt a falat a konyha és az étkező között, vagy talán adjon hozzá egy másik fürdőszobát, ezeknek a hatalmas otthoni projekteknek a finanszírozása önmagában is projekt lesz.

A jelentős felújítások vagy bővítések több tízezer vagy többe kerülhetnek, ami sok lakástulajdonos számára valószínűsítheti a hitel lehetőségét. Ahelyett, hogy eladósítaná az adósságot egy magas kamatozású hitelkártyára, fontolja meg a rendelkezésre álló hitelkínálat skáláját. Mindegyiknek saját előnye és hátránya van.

„A COVID-19 járvány valóban megmutatta sok jelenlegi lakástulajdonosnak, hogy a helyük nem teljesen megfelelő az igényeikhez”-mondja Jason Gelios, egy michigani származású író és ingatlanközvetítő a Community Choice Realty-val. „Mivel a lakáspiac az eladóknak kedvez, sok lakástulajdonos a felújítás mellett dönt, szemben az új helyre költözéssel. Mivel a kamatlábak továbbra is történelmi mélyponton vannak, a lakásrészvény -vonal kiváló lehetőség egy otthoni projekt finanszírozására. ”

Minden hitelezőnek és banknak eltérő szabályai és szabályai vannak. Feltétlenül forduljon pénzügyi tanácsadóhoz, mielőtt jelentős beruházást végez egy projektben.

Milyen fejlesztési projektet finanszíroz?

Az első kérdés, amelyet meg kell válaszolnia, mielőtt jelentkezik a lakásfelújítási hitel erre tervezi felhasználni a pénzt. Tervezi elsődleges lakóhelye felminősítését vagy befektetési célú ingatlan felújítását? A projekttől függően különbségek vannak abban, hogy mennyi hitelt vehet fel, és milyen hitelfajtákra jogosult.

Például egy 203 ezres hitel egyesíti a lakásvásárlás költségeit és az otthonra szükséges fejlesztéseket, ami nagyszerű egy új befektetéshez. A 203 ezer hitelhez azonban szükséges, hogy a tulajdonos egy évig az ingatlanban éljen, ami nem optimális a gyors befektetési fordulathoz.

Ha jelentős felújítással szeretné javítani jelenlegi, elsődleges lakóhelyét, akkor lakáshitel-hitelkeret (HELOC), lakáshitel-hitel, készpénz-refinanszírozás és személyi kölcsön egyaránt népszerű lehetőségek.

A különböző típusú kölcsönök összehasonlítása

A megfelelő kölcsön kiválasztása néhány tényezőtől is függ - mennyi ideig volt az otthona, milyen a kamatláb a lakásvásárláskor volt, és ha jelentős részesedést szerzett a korábbi lakásfejlesztések és/vagy a környékbeli értéknövelések révén.

A saját tőke lényegében az értékelt érték az ingatlanból levonva a jelzáloggal járó összeget. Például, ha ingatlanát 300 000 dollárra becsülik, és 200 000 dollárt kell fizetnie, akkor 100 000 dollár saját tőkéje van.

A részvény nagyszerű módja lehet egy lakásfelújítási projekt finanszírozásának. A hitelezők gyakran hitelkeretet bocsátanak ki a tőkeösszeg alapján. A fenti példát használva a HELOC kölcsön lehetővé tenné, hogy a saját tőke 70–90 százaléka, azaz 70 000–90 000 dollár között vegyen fel hitelt egy lakásprojekt finanszírozására. (A százalék hitelezőnként változik). Egyes részvényalapú hitelek lehetővé teszik, hogy akár 100 százalékot is felvegyen.

Tehát melyik hitel opció az Ön számára?

Grafika: Jenny Mahoney/Családi ezermester

Otthoni hitelkeret (HELOC)

A HELOC, más hitellehetőségekkel ellentétben, nyitott hitelkeretet ad a kölcsönzéshez és a szükség szerinti költéshez, nem pedig egyösszegű összegként. Ez azt is jelenti, hogy az árak ingadoznak. A HELOC egyik előnye: alacsony vagy egyáltalán nem zárási költségek.

„A járvány előtt a HELOC továbbra is az első számú választás volt azoknak a lakástulajdonosoknak, akik készpénzt akartak felvenni a lakásfelújításra” - mondja Gelios. „A lakástulajdonosokat vonzotta az alacsony kamatláb, az a képesség, hogy csak azt a pénzt használják fel, amire szükségük van a feltételeket, valamint azt, hogy ki tudják fizetni a hitel egy részét, és később újra elérhetővé teszik azt dátum."

A HELOC -hitelek a hitelkártyához való hasonlóságuk miatt nem írják elő, hogyan és hol költi el a pénzt, beleértve az egyéb tartozások vagy projektek kifizetését. Egy dolog, amit figyelembe kell venni a HELOC használata során, az az összeg, amire szüksége van a fejlesztési projekt finanszírozásához, és a kamatlábak összehasonlítása egy másik kölcsön opcióval, mint például a kifizetéses refinanszírozással.

„Mostanáig, még a kamatok emelkedése esetén is, a HELOC-on fizetett kamat magasabb, mint a kifizetéses refinanszírozásé”-mondja Zachary Hafer, professzionális jelzáloghitelező az American Financial Network társasággal.

„Mindkettőnek vannak előnyei és hátrányai, az első az, hogy a HELOC hozzáférést biztosít otthonának saját tőkéjének 90 százalékához, szemben a pénzkifizetési refinanszírozással, amely akár 80 százalékot is nyújt. Ennek ellenére a HELOC -hitel kamata magasabb lesz, mint a készpénz -refinanszírozásé, különösen azért, mert a járvány és a kamatlábak rekord mélypontra csökkentek. ”

Lakáshitel

A HELOC -tól eltérően a lakáscélú hitel nem teszi lehetővé, hogy visszamenjen, és több pénzt szerezzen, amennyire szüksége van. Tehát ha túllépi a felújításra szánt költségvetést, nem vehet fel többet kölcsön. A lakáscélú hitel (HEL) nagyszerű lehetőség azoknak a lakástulajdonosoknak, akiknek saját tulajdonuk van, és csak egy nagyobb felújítást terveznek.

Ezenkívül a HEL -nek fix kamatlába van, ami jó lehet, ha most kamatozik, miközben a kamatok alacsonyak. A HEL -k alacsony kamatokat kínálnak a jó hitelű és jelentős tőkével rendelkező lakástulajdonosoknak. Mindazonáltal tervezze a zárási költségek kifizetését.

FHA 203 (k) Rehab hitel

A 203 ezer hitel mögött a Szövetségi Lakásügyi Hatóság (FHA) áll, ezért a minősítési követelményeknek és előírásoknak nagyobb listája van, mint más hitelopcióknak.

A profik 203 ezer kölcsönnel? A lakástulajdonosoknak nem kell külön hitelt igényelniük - egyet javításra, egyet pedig hitelre lakásvásárlás - ahogy egybe csomagolja őket. Továbbá, mivel FHA-hitel, csak 3,5 százalékos előleget igényel, ami nagyszerű lehetőség az első lakásvásárlók számára.

Mivel azonban államilag biztosított hitelről van szó, vannak hátrányai. A 203 ezer kölcsönt olyan idősebb és lepusztult lakások számára tervezték, amelyek jelentős fejlesztéseket igényelnek, legalább 5000 dollárba kerülnek. Szigorú követelmények vannak arra vonatkozóan, hogy ki végezheti el a javítási munkát. Az FHA hitelekhez jelzálogbiztosításra is szükség van, amely havonta több száz dollár lehet, ami nem az otthoni tőke növelésére irányul. A magán jelzálog -biztosítás (PMI) megvéd a kizárásoktól.

„Minden munkához 203 ezer jóváhagyott vállalkozót kell igénybe vennie, és az Ön otthonának értékét arra alapozzák, amit a vállalkozók nyújtottak az illeszkedés és befejezés tekintetében” - mondja Hafer. - Ezeknek a kölcsönöknek a teljesítése azonban hosszabb időt vesz igénybe, mivel Ön kiengeszteli azt az időt, amely minden munka befejezéséhez szükséges.

A kétféle 203 ezer kölcsön egyszerűsített és standard. A Streamline élhető otthonok számára készült, korlátozott rehabilitációs korlát mellett. A Standard, amely több alkalmazási követelményt tartalmaz, nincs felső korlát.

„A legfontosabb dolog, amit szem előtt kell tartani a rehabilitációs kölcsönnél, hogy a hitelező nem engedi meg, hogy a projekt végén, a javítás utáni értékként (ARV) ismert háznál többet vegyen fel kölcsön” Justin Siddall, a floridai székhelyű Better Together Properties befektetési társaság tulajdonosa. "Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi értéknek, valamint az átalakítási költségvetésnek és a projektpuffernek kisebbnek kell lennie, mint az ARV."

Siddall azt javasolja, hogy kérdezzen Fannie Mae Homestyle Renovation Loan programjáról és Freddie Mac CHOICERenovation Loan -ről.

Cash-out refinanszírozás

A készpénz-refinanszírozás lehetővé teszi, hogy jelentős összeget vegyen ki, ha jelentős tulajdona van az ingatlanban. A készpénz-refinanszírozás előnyei: Többé nem kell PMI-t fizetnie, és a hitelkamatot a jelenlegi alacsonyabb szabványokra csökkenti.

"Amikor az emberek többsége megvásárolja az első lakását, jelzálog -biztosítási díjat fizetnek a kölcsönükre, ha FHA -hitelt használnak fel" - mondja Hafer. „Emellett a kifizetéses refinanszírozás használatával a jelzálog-biztosítási díjjal járó FHA-hitelről átválthat egy hagyományos hitelre, amely azt is teljesen leállíthatja.”

Amikor eldönti, hogy a kifizetési refinanszírozás megfelelő-e az Ön számára, meg kell határoznia, hogy alacsonyabb kamatláb-e megér egy nagyobb jelzálog -egyenleget, hosszabb futamidőt, hogy kifizesse, és több száz vagy ezer fizetést zárjon be költségeket.

Személyi kölcsön

A személyi kölcsön legnagyobb előnye, hogy a HELOC-okkal, a lakáscélú kölcsönökkel és a készpénz-refinanszírozással ellentétben nincs szükség hatalmas összegű saját tőke megszerzésére. De ha nincs jelentős tőke biztosítékként, akkor magasabb kamatok és/vagy alacsonyabb hitelfelvételi korlátozások lehetnek érvényben. A kamatok és a kölcsönösszegek nagyban függnek a lakástulajdonosok hiteltörténetétől.

A személyi kölcsönök további előnyei a gyors igénylési folyamat (bizonyos esetekben aznapi böjt) és a következetes törlesztési terv.