Comment acheter un terrain: un guide étape par étape

Selon le Enquête sur le marché foncier publié par la National Association of Realtors, les ventes de terrains augmentent régulièrement, et pour cause. Les terres non bâties sont l'une des formes les plus abordables de immobilier, le rendant plus accessible financièrement aux primo-accédants.

Malheureusement, acheter un terrain peut être un processus intimidant et accablant. Passons en revue les étapes afin que lorsque vous décidez d'acheter un terrain, vous puissiez le faire avec clarté et confiance.

Comment trouver un terrain à vendre

Voici quelques-unes des meilleures façons de trouver un terrain à vendre :

Sites Web immobiliers

Selon Constructeurs Atmos chef des opérations Trent Hedge, la plupart des gens commencent la recherche de terrains en parcourant les bases de données immobilières en ligne. Des sites comme Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com et Realtor.com ont des listes de terrains à vendre dans tout le pays, et certaines bases de données se spécialisent dans les listes de terrains vacants. Certaines des bases de données spécialisées les plus importantes et les plus populaires comprennent :

• LandWatch.com ;

• Land.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com ;

• LandAndFarm.com.

Ces sites incluent principalement des listes sélectives du Multiple Listing Service (MLS) qui agents immobiliers peuvent accéder, mais peuvent également inclure des annonces de vente par le propriétaire (FSBO).

Pour les annonces MLS, le contact sera généralement un agent immobilier représentant le vendeur (également appelé agent du vendeur). Les agents du vendeur sont incités financièrement et éthiquement tenus de représenter les intérêts du vendeur. Par conséquent, il est souvent recommandé d'engager votre propre agent (un agent d'acheteur) pour représenter vos intérêts.

Agents immobiliers

Les agents immobiliers peuvent être une ressource inestimable pour trouver un terrain. Ils ont accès à toutes les annonces de la MLS (propriétés « sur le marché »), ainsi qu'aux propriétés non répertoriées sur la MLS (propriétés « hors marché ») via leur réseau de professionnels de l'industrie comme promoteurs fonciers et entrepreneurs.

Alors que la plupart des agents immobiliers peuvent faciliter les achats de terrains, les meilleurs agents sont ceux qui se spécialisent dans les terrains bruts. Christopher McGuire, courtier immobilier, investisseur et fondateur de Real Estate Exam Ninja, recommande travailler avec «... des agents ayant une longue histoire de vente de terres ou une expérience en science du sol, géologie ou sylviculture."

McGuire suggère également d'utiliser des agents avec la désignation de consultant foncier accrédité (ALC) par l'intermédiaire du Realtors Land Institute (RLI), si vous pouvez en trouver un dans votre région. Ces agents sont formés pour vous guider à travers les étapes de diligence raisonnable nécessaires et procédures légales relatives aux achats de terrains.

Ressources locales

Certaines propriétés FSBO peuvent être trouvées dans des petites annonces dans les journaux locaux ou dans des annuaires en ligne comme Craiglist et Facebook Marketplace. EasySellFL.com fondateur et PDG Greg Bond recommande également de contacter propriétaires fonciers directement. «Nous avons envoyé des courriers à des quartiers avec des terrains constructibles bon marché et avons constaté à de nombreuses reprises que les propriétaires étaient heureux de se séparer de leur terrain pour un rabais énorme», explique Bond.

Bond suggère de trouver les coordonnées des propriétaires fonciers sur la carte des systèmes d'information géographique (SIG) du site Web du bureau de l'évaluateur du comté. Bond conseille également de vérifier les ventes aux enchères des actes d'imposition du comté, où les terres sont vendues aux enchères avec une remise substantielle lorsque le propriétaire ne paie pas les impôts fonciers.

Facteurs à considérer lors de la recherche d'un terrain

Certains facteurs peuvent déterminer si un terrain satisfera vos besoins spécifiques et influencer la difficulté et le coût de son aménagement. Lorsque vous recherchez un terrain, gardez à l'esprit les considérations suivantes.

Accès aux utilitaires

• L'eau. Si un approvisionnement en eau municipal n'est pas disponible sur la propriété, vous devrez peut-être installer un puits ou autre système d'eau hors réseau. Le camionnage dans l'eau est une autre option qui peut être coûteuse et peu pratique.

• Égout. Si un raccordement à l'égout municipal n'est pas disponible, un fosse septique devra être installé avant toute construction.

• Électricité. S'il n'y en a pas déjà, la société de services publics locale devra installer une ligne électrique jusqu'au chantier. Une autre option consiste à installer un système solaire.

• Service Internet.Vérifiez si la couverture cellulaire et un connexion Internet sont disponibles sur la propriété. Vous devrez peut-être changer service cellulaire fournisseurs, ou acheminez un câble Internet à fibre optique jusqu'au chantier.

Accès routier

Certains construction de maisons à distance manque d'accès routier. S'il n'y a pas de route publique ou privée menant à la propriété, vous devrez peut-être en créer une. Cela coûte souvent cher. Cela impliquera probablement l'embauche d'un entrepreneur en excavation, et peut-être d'un arboriculteur ou d'une entreprise forestière pour abattre les arbres. McGuire dit que vous devrez peut-être demander un droit de passage servitude pour obtenir des droits d'usage sur les propriétés voisines si le lot est enclavé par parcelles mitoyennes.

Options de financement pour le terrain

Obtention financement de terrains vacants est souvent plus délicat que les propriétés développées.

Acheteurs de propriétés de premier ordre Le propriétaire Eric Nerhood affirme que la plupart des prêteurs considèrent les terrains non aménagés comme un investissement plus risqué et sont plus susceptibles d'offrir un financement lorsque vous envisagez immédiatement de construire une maison. Lorsque c'est le cas, vous devez vous attendre à payer 15 à 25 pour cent pour un acompte, ou jusqu'à 50 pour cent vers le bas sans plans de construction.

Voici quelques options pour financer un achat de terrain :

• Prêt de construction à permanent (CP). Aussi appelé « combiné prêt à la construction», un prêt CP permet à l'acheteur de financer simultanément l'achat du terrain et la construction de la maison. Il s'agit de l'option de financement la plus courante car elle nécessite souvent un acompte moins important, a un taux d'intérêt plus bas et est offert par la plupart des prêteurs. Avant de demander un prêt CP, vous devrez généralement embaucher un entrepreneur agréé et faire rédiger des plans de construction. Le prêteur stipule souvent le temps maximum que vous pouvez attendre pour commencer la construction.

• Prêt de lots. Les prêts de lots vous permettent de financer un achat de terrain sans projet immédiat de construire sur la propriété. Selon Hedge, les prêts de lots ne sont pas proposés par la plupart des prêteurs, qui les considèrent comme plus risqués que les prêts à la construction. Les prêts de lot nécessitent également des acomptes plus importants et sont assortis de taux d'intérêt plus élevés.

• Financement propriétaire. Sur certaines propriétés FSBO, le vendeur peut proposer de financer l'achat directement. L'acompte requis dépendra du vendeur, mais il est généralement (mais pas toujours) inférieur au financement conventionnel. Cependant, les taux d'intérêt sont généralement plus élevés.

Et, bien sûr, il y a l'option sans financement - payer en espèces. Cela permet également d'obtenir plus facilement financement de la construction lorsque vous construisez, dit Hedge, parce que la valeur nette que vous avez dans le terrain peut servir de mise de fonds.

Soumettre une offre

Après avoir trouvé une propriété désirable, vous devez soumettre une offre écrite au vendeur. Si vous travaillez avec un agent immobilier, il se chargera de rédiger et de soumettre les documents nécessaires formalités administratives, y compris un formulaire d'offre. Si vous n'utilisez pas d'agent immobilier, McGuire recommande de consulter un avocat immobilier pour vous conseiller sur l'établissement des conditions contractuelles et la rédaction des documents nécessaires.

Un agent ou un avocat peut également vous conseiller sur les conditions à remplir (éventualités) avant la finalisation de la vente. Une éventualité qui spécifie le délai imparti pour effectuer la diligence raisonnable est souvent incluse. Une période comprise entre 30 et 90 jours est courante.

Vérifications nécessaires

Réaliser une complète inspection d'un bien est nécessaire pour s'assurer que le terrain est adapté à vos besoins spécifiques. Hedge and Bond suggèrent ce qui suit :

• Demander des documents au vendeur. Vous devez demander des documents relatifs à toutes les clauses, conditions et restrictions (CC&R) sur la propriété. Les CC&R dictent ce que vous êtes autorisé à faire sur la propriété et sont généralement imposées par Associations de propriétaires (HOA). Les CC&R spécifiques peuvent varier. Ils peuvent restreindre certaines couleurs de peinture, certains types et tailles de maison, ou votre capacité à élever des poulets ou du bétail dans votre cour.

• Lancez une recherche de titre. UNE recherche de titre analysera l'historique des documents publics - actes, dossiers fiscaux et autres transactions financières. Essentiellement, une recherche de titre vérifie que le vendeur peut vous transférer légalement la propriété sans aucun problème. Les problèmes potentiels qu'une recherche de titre peut révéler comprennent les privilèges et les servitudes (le droit pour un tiers d'utiliser le terrain).

• Vérifiez le zonage. Un colis désignation de zonage dictera à quoi le terrain peut être utilisé et le type de structures qui peuvent être construites. Il est important de vérifier auprès du bureau de zonage et de planification local pour vérifier que la propriété est zonée résidentielle; vous ne pourrez peut-être pas construire une résidence principale si le terrain a une désignation de zonage commercial. «Je vois beaucoup de gens acheter des terres et se rendre compte qu'ils ne peuvent pas construire ce qu'ils veulent, en raison des restrictions de zonage», explique Bond.

• Effectuez une analyse de sol. Si un branchement d'égout municipal n'est pas disponible, vous devrez effectuer un test de percolation pour déterminer le taux de drainage de l'eau à travers le sol avant d'installer une fosse septique. Autre tests de sol déterminer si le sol peut supporter une fondation et s'il contient du plomb et de l'arsenic.

Une fois la diligence raisonnable terminée, si aucun problème n'est découvert, vous pouvez finaliser la vente. Toutes nos félicitations!

James Fitzgerald est un homme à tout faire et un écrivain indépendant spécialisé dans l'amélioration de la maison, passionné par le bricolage, le jardinage et tout ce qui implique de travailler avec ses mains. Il a plus d'une décennie d'expérience professionnelle dans une variété de métiers, y compris la construction, l'élagage, l'aménagement paysager et l'entretien général. Lorsqu'il n'est pas à la recherche du prochain projet de bricolage alléchant, il peut cuisiner, soulever des poids, conduire sa moto, faire une randonnée sur la côte ou plonger le nez dans un bon livre.