Vieilles maisons: qu'est-ce qui vaut la peine d'être restauré ?

Il n'y a pas beaucoup de règles strictes et rapides pour déterminer quelles parties d'une vieille maison valent la peine d'être restaurées et lesquelles sont préférables à remplacer. Souvent, il s'agit davantage d'équilibrer le caractère de la maison par rapport au montant que vous êtes prêt à dépenser pour conserver intacte cette touche historique.

"Tu peux analyser ce qui est cool dans une vieille maison, et cela se résume généralement à un certain niveau de savoir-faire que vous n'obtenez pas dans les maisons d'aujourd'hui », explique Neil Stevenson, un Architecte basé à Charleston, S.C. et consultant pour le série de rénovation domiciliaire de célébrités Rucker’s Reno.

"C'est généralement une combinaison de fenêtres, de sols, de plafonds et parfois de moulures super cool, ainsi que de petites touches comme la patine ou la quincaillerie de porte. C'est ce qu'on aime garder. »

Le niveau de savoir-faire requis pour réparer et remplacer ces éléments sera coûteux, vous devrez donc choisir vos projets avec soin. Êtes-vous en train de le réparer pour y vivre ou visez-vous un bon retour sur investissement?

"Déterminez combien vous pouvez vendre la maison une fois qu'elle est réparée et travaillez à rebours dans un budget", explique Stevenson. "Malheureusement, votre budget ne sera généralement pas suffisant pour restaurer tout ce que vous voulez."

Aussi, gardez à l'esprit que certaines choses ne valent tout simplement pas l'effort.

"Il y a eu de la mauvaise qualité de fabrication et des matériaux de mauvaise qualité tant qu'il y a eu de la construction", explique l'historien de l'architecture Kristopher King de Propriétés du chariot à Charleston, un consultant Rucker’s Reno.

"Au lieu de dire que c'est juste parce que c'est vieux que ça vaut la peine d'être sauvé, il est plus juste de dire que c'est parce que c'est vieux, vous devez ralentir et évaluer ce que vous êtes sur le point de faire et vous assurer que ce n'est pas préjudiciable.

Lorsque vous décidez de ce qui vaut la peine d'être restauré et de ce qui ne se trouve pas dans une maison ancienne ou historique, voici quelques-uns des principaux éléments à prendre en compte.

Murs en plâtre

Vérifiez si le plâtre est plat et dans son plan d'origine, puis sonnez-le avec votre main pour déterminer s'il adhère toujours à la latte derrière. Des siècles de gravité signifient souvent que vous trouverez les défaillances de plâtre les plus graves dans les plafonds.

« À moins que la majorité d'un mur ou d'un plafond ne soit défaillant, je dirais que replâtrer les zones endommagées est le meilleur plan d'action », déclare King. "Le plâtre offre une meilleure insonorisation, une meilleure protection contre le feu et une meilleure protection contre les intempéries que [les cloisons sèches]."

Les travaux de corniche en plâtre peuvent être plus difficiles à réparer et nécessitent presque toujours un artisan qualifié. Mais cela en vaut également la peine, dit King, car "c'est généralement l'aspect le plus époustouflant d'une pièce historique".

Sols

Si vous pouvez rapiécer et réparer un plancher de bois, Stevenson et King disent qu'il vaut généralement la peine de le garder. "Les planchers de bois historiques sont une caractéristique visuelle déterminante des maisons historiques", déclare King. "Ils sont généralement la première chose que les gens remarquent et à laquelle ils réagissent."

Les dommages les plus courants au sol proviennent de l'humidité ou de l'usure. Cela signifie un remplacement sélectif et la réparation est une bonne option, sauf si le sol a été poncé trop de fois ou si les languettes éclatent. Dans ces cas, vous devrez probablement les remplacer, à moins que vous n'ayez de la chance et que vous puissiez simplement retourner les planches pour les réutiliser.

Moulures

Les moulures élaborées des fenêtres et des portes sont la marque de nombreuses maisons anciennes. Si possible, laissez-les en place et contournez-les lors du remplacement des portes et des fenêtres. S'ils doivent être retirés, ils se sépareront probablement en sections qui pourront être réassemblées.

Fenêtres et portes

Les portes et fenêtres historiques valent la peine d'être conservées et rénover chaque fois que possible. Ils sont généralement plus solides et durables que leurs remplaçants modernes. De plus, King dit qu'ils ont été conçus pour être démontés, réparés et remontés.

« Bien que les fenêtres historiques aient mauvaise réputation, c'est en grande partie parce que les fabricants de fenêtres les commercialisent de cette façon depuis des décennies », dit-il. « De plus, la plupart des entrepreneurs ne savent plus comment travailler dessus. Mais les fenêtres historiques fonctionnent très bien. En règle générale, il faudrait des décennies d'économies d'énergie pour récupérer le coût de l'arrachage des fenêtres historiques. »

Électricité

Le remplacement du système électrique est une question de sécurité et de fonctionnalité, qui dépend de l'âge et de la capacité du système. Pour savoir si tout va bien, recherchez un panneau de service mis à jour, des prises mises à la terre et un fil Romex moderne.

"Si vous voyez les anciens fusibles Edison, les fils enveloppés de tissu ou les prises non mises à la terre, il est probable qu'une révision complète du système soit nécessaire", déclare King. Cela pourrait également nécessiter de nouvelles lignes de service à intensité plus élevée à partir du poteau et d'autres mises à jour pour se conformer aux codes du bâtiment d'aujourd'hui.

Plomberie

Comme l'électricité, le remplacement de la plomberie dépend de la sécurité et de la nécessité se conformer aux codes du bâtiment modernes. "Alors que les anciens tuyaux en cuivre résistent très bien, les tuyaux modernes en polybutylène fabriqués dans les années 1980 devraient être remplacés s'ils sont trouvés", déclare King.

Les canalisations d'évacuation en fonte plus anciennes peuvent également se corroder avec le temps et perdre de la capacité. Et, bien sûr, faites attention à tout ce qui contient du plomb et remplacez-le. Dans les maisons inhabitées des climats froids, vous pouvez également rencontrer des surprises dans les murs, comme des tuyaux éclatés à cause du gel.

Isolation

De nombreuses maisons anciennes manquent d'isolation moderne, ce qui rend les factures de chauffage et de climatisation extrêmement élevées. Mais installation incorrecte de l'isolant, en particulier dans les climats chauds et humides, peut causer des problèmes de condensation permanents.

"La meilleure façon de protéger une vieille maison est un pare-vapeur à l'extérieur de l'isolant, enveloppant tout l'endroit", explique Stevenson. "Mais vous devriez enlever tout le revêtement pour le faire, ce qui n'est généralement pas une option car une fois que vous avez arraché les vieilles planches, elles commencent à s'effondrer."

Il n'y a pas de solution facile à cela. Essayez de rendre la maison aussi étanche que possible et ne faites pas fonctionner le climatiseur à un réglage trop froid.

CVC

Maisons sans

Il est peu probable que la plupart des vieilles maisons aient un système CVC. En installer un peut être délicat et coûteux car parfois les cavités murales sont trop étroites pour les conduits standard. Il est également primordial de bien les installer pour éviter les problèmes de condensation.

"Les maisons historiques n'ont pas été conçues en pensant au CVC", explique King. « Il est extrêmement important de comprendre ce que vous faites. Il y a plus de moyen infaillible de gâcher une vieille maison que de le conditionner incorrectement, surtout dans les climats humides.

Maisons avec

Si une vieille maison est équipée d'un système CVC, inspectez les conduits pour vous assurer qu'ils sont bien isolés. Cela garantira que le système n'introduit pas d'humidité excessive dans l'enveloppe du bâtiment. Vérifiez également si la disposition des conduits est suffisante pour chaque pièce. Et évitez les unités surdimensionnées, qui peuvent provoquer un cycle court du système et ne pas éliminer l'humidité latente de l'air.

Karuna écrit sur la faune, la nature, l'histoire et les voyages pour des magazines, des journaux et des sites Web y compris National Geographic, National Parks, Discovery Channel, Atlas Obscura et High Country Nouvelles. Elle a également produit plusieurs films indépendants et réalisé le documentaire The Guerrero Project, sur la recherche d'un navire négrier coulé. Elle et son mari, Steve, ont écrit un guide primé sur les Florida Keys et rénovent actuellement complètement une maison abandonnée dans une ville fantôme. Elle est titulaire d'un B.A. en journalisme et géologie de l'Université du Montana. Membre de l'OWAA, SATW.