Cómo comprar un terreno: una guía paso a paso

De acuerdo con la Estudio del mercado de la tierra publicado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de terrenos están aumentando constantemente, y por una buena razón. La tierra no desarrollada es una de las formas más asequibles de bienes raíces, haciéndolo más accesible financieramente para compradores por primera vez.

Desafortunadamente, comprando tierra puede ser un proceso intimidante y abrumador. Repasemos los pasos para que, cuando decida comprar un terreno, pueda hacerlo con claridad y confianza.

Cómo encontrar terrenos en venta

Algunas de las mejores formas de encontrar terrenos en venta incluyen:

Sitios web inmobiliarios

De acuerdo a Constructores Atmos jefe de operaciones Trent Hedge, la mayoría de las personas comienzan a buscar terrenos examinando bases de datos inmobiliarias en línea. Sitios como Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com y Realtor.com tienen listados de terrenos en venta en todo el país, y algunas bases de datos se especializan en listados de terrenos baldíos. Algunas de las bases de datos especializadas más grandes y populares incluyen:

• LandWatch.com;

• Land.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com;

• LandAndFarm.com.

Estos sitios incluyen principalmente listados selectivos del Multiple Listing Service (MLS) que licenciaron agentes de Bienes Raices puede acceder, pero también puede incluir listados de venta por propietario (FSBO).

Para los listados de MLS, el contacto generalmente será un agente de bienes raíces que represente al vendedor (también conocido como agente del vendedor). Los agentes del vendedor están incentivados financieramente y éticamente obligados a representar los intereses del vendedor. En consecuencia, a menudo se recomienda contratar a su propio agente (un agente del comprador) para representar sus intereses.

Agentes de Bienes Raices

Los agentes inmobiliarios pueden ser un recurso invaluable para encontrar terrenos. Tienen acceso a todos los listados en MLS (propiedades "en el mercado"), junto con propiedades que no figuran en la MLS (propiedades "fuera del mercado") a través de su red de profesionales de la industria como desarrolladores de tierras y contratistas.

Si bien la mayoría de los agentes inmobiliarios pueden facilitar la compra de terrenos, los mejores agentes son aquellos que se especializan en terrenos crudos. Christopher McGuire, corredor de bienes raíces, inversionista y fundador de Real Estate Exam Ninja, recomienda trabajando con “… agentes con un largo historial de venta de tierras o experiencia en ciencias del suelo, geología o silvicultura."

McGuire también sugiere usar agentes con la designación de Consultor de tierras acreditado (ALC) a través del Realtors Land Institute (RLI), si puede encontrar uno en su área. Estos agentes están capacitados para guiarlo a través de los pasos necesarios de diligencia debida y procedimientos legales relacionados con la compra de tierras.

Recursos locales

Algunas propiedades de FSBO se pueden encontrar en anuncios clasificados en periódicos locales o directorios en línea como Craiglist y Facebook Marketplace. EasySellFL.com El fundador y CEO Greg Bond también recomienda contactar propietarios de tierras directamente. “Hemos enviado por correo a vecindarios con lotes baratos y edificables y descubrimos que muchas veces los propietarios están felices de desprenderse de sus tierras por un gran descuento”, dice Bond.

Bond sugiere buscar la información de contacto de los propietarios de tierras en el mapa de Sistemas de Información Geográfica (GIS) del sitio web de la Oficina del Tasador del Condado. Bond también aconseja verificar las subastas de escrituras de impuestos del condado, donde la tierra se subasta con un descuento sustancial cuando el propietario no paga los impuestos a la propiedad.

Factores a considerar al buscar un terreno

Ciertos factores pueden determinar si un terreno satisfará sus necesidades específicas e influirá en la dificultad y el costo de desarrollarlo. Mientras busca tierra, tenga en cuenta las siguientes consideraciones.

Acceso a servicios públicos

• Agua. Si un suministro de agua municipal no está disponible en la propiedad, es posible que deba instalar un pozo u otro sistema de agua fuera de la red. El transporte por camión en el agua es otra opción que puede resultar costosa e inconveniente.

• Alcantarilla. Si no hay una conexión de alcantarillado municipal disponible, tanque séptico deberá instalarse antes de realizar cualquier construcción.

• Electricidad. Si aún no hay uno allí, la empresa de servicios públicos local deberá instalar una línea eléctrica sitio de construcción. Otra opción es instalar un sistema generado por energía solar.

• Servicio de Internet.Investigar si la cobertura celular y una conexión a Internet están disponibles en la propiedad. Es posible que deba cambiar servicio celular proveedores, o coloque un cable de Internet de fibra óptica hasta el sitio de construcción.

Acceso por carretera

Algunos construcciones de casas remotas carecen de acceso por carretera. Si no hay un camino público o privado que vaya a la propiedad, es posible que deba crear uno. Suele resultar costoso. Es probable que implique la contratación de un contratista de excavación y, posiblemente, un arbolista o una empresa maderera para eliminar los árboles. McGuire dice que es posible que deba solicitar un derecho de paso servidumbre para obtener derechos de uso de propiedades vecinas si el lote no tiene salida al mar por parcelas contiguas.

Opciones de financiamiento para la tierra

Obtención financiamiento para terrenos baldíos a menudo es más complicado que las propiedades desarrolladas.

Compradores de propiedades premier El propietario Eric Nerhood dice que la mayoría de los prestamistas ven los terrenos no urbanizados como una inversión más riesgosa y es más probable que ofrezcan financiamiento cuando tiene planes inmediatos para construir una casa. Cuando ese es el caso, debe esperar pagar del 15 al 25 por ciento por un pago inicialo hasta un 50 por ciento menos sin planos de construccion.

A continuación, se muestran algunas opciones para financiar la compra de un terreno:

• Préstamo de construcción a permanente (CP). También llamado "combinado préstamo de construcción, ”Un préstamo CP permite al comprador financiar la compra del terreno y la construcción de la vivienda simultáneamente. Es la opción de financiamiento más común porque a menudo requiere un pago inicial menor, tiene un tasa de interés más baja y lo ofrecen la mayoría de los prestamistas. Antes de solicitar un préstamo CP, normalmente tendrá que contratar a un contratista autorizado y tener los planos de construcción redactados. El prestamista a menudo estipula la cantidad máxima de tiempo que puede esperar para comenzar la construcción.

• Préstamo de lote. Los préstamos para lotes le permiten financiar la compra de un terreno sin planes inmediatos para construir en la propiedad. Según Hedge, la mayoría de los prestamistas no ofrecen préstamos para lotes, ya que los consideran más riesgosos que los préstamos para la construcción. Los préstamos para lotes también requieren pagos iniciales más grandes y tienen tasas de interés más altas.

• Financiamiento propietario. En algunas propiedades FSBO, el vendedor puede ofrecer financiar la compra directamente. El pago inicial requerido dependerá del vendedor, pero por lo general (aunque no siempre) son más bajos que el financiamiento convencional. Sin embargo, las tasas de interés suelen ser más altas.

Y, por supuesto, existe la opción sin financiamiento: pagar en efectivo. Esto también facilita la obtención financiación de la construcción cuando construye, dice Hedge, porque la equidad que tiene en la tierra puede actuar como su pago inicial.

Enviar una oferta

Después de encontrar una propiedad deseable, necesita enviar una oferta por escrito al vendedor. Si está trabajando con un agente de bienes raíces, él se encargará de redactar y enviar los documentos necesarios. papeleo, incluido un formulario de oferta de oferta. Si no está utilizando un agente de bienes raíces, McGuire recomienda consultar con un abogado de bienes raíces para asesorarlo sobre cómo establecer los términos contractuales y redactar los documentos necesarios.

Un agente o abogado también puede asesorarlo sobre las condiciones que deben cumplirse (contingencias) antes de finalizar la venta. A menudo se incluye una contingencia que especifica el plazo permitido para completar la diligencia debida. Es común un período de entre 30 y 90 días.

Debida diligencia

Realización de un integral inspección de una propiedad es necesario para garantizar que el terreno sea adecuado para sus necesidades específicas. Hedge and Bond sugieren lo siguiente:

• Solicite documentos al vendedor. Debe solicitar documentos relacionados con los convenios, condiciones y restricciones (CC & R) de la propiedad. Los CC & R dictan lo que se le permite hacer en la propiedad y, por lo general, son impuestos por Asociaciones de propietarios (HOA). Los CC & R específicos pueden variar. Pueden restringir ciertos colores de pintura, tipos y tamaños de casas, o su capacidad para criar pollos o ganado en su jardín.

• Ejecute una búsqueda de título. A buscar título Analizará el historial de registros públicos: escrituras, registros fiscales y otras transacciones financieras. Básicamente, una búsqueda de título verifica que el vendedor pueda transferirle legalmente la propiedad sin ningún problema. Los problemas potenciales que una búsqueda de título puede descubrir incluyen embargos y servidumbres (el derecho de un tercero a usar la tierra).

• Verifique la zonificación. Un paquete designación de zonificación dictará para qué se puede utilizar el terreno y el tipo de estructuras que se pueden construir. Es importante consultar con la Oficina de Zonificación y Planificación local para verificar que la propiedad esté dividida en zonas residenciales; es posible que no pueda construir una residencia principal si el terreno tiene una designación de zonificación comercial. “Veo a muchas personas que compran terrenos y se dan cuenta de que no pueden construir lo que quieren debido a las restricciones de zonificación”, dice Bond.

• Realice una prueba de suelo. Si no hay una conexión de alcantarillado municipal disponible, deberá realizar una prueba de percolación para determinar la tasa de drenaje de agua a través del suelo antes de instalar un sistema séptico. Otro pruebas de suelo Determine si el suelo puede sostener una base y si contiene plomo y arsénico.

Una vez completada la diligencia debida, si no se descubre ningún problema, puede finalizar la venta. ¡Felicidades!

James Fitzgerald es un manitas y un escritor independiente de mejoras para el hogar apasionado por el bricolaje, la jardinería y todo lo que implique trabajar con las manos. Tiene más de una década de experiencia profesional en una variedad de oficios, incluida la construcción, el trabajo de árboles, el paisajismo y el mantenimiento general. Cuando no está en busca del próximo proyecto de bricolaje tentador, puede estar cocinando, levantando pesas, conduciendo su motocicleta, caminando por la costa o metiéndose la nariz en un gran libro.