Vad du bör tänka på innan du restaurerar ett historiskt hem

Oavsett om det är nyckfull viktoriansk taklinje, den neoklassiska flytande trappan, eller bara förväntan på vilka skatter som kan vänta under golvbrädorna, är det lätt att bli hänförd av tanken på restaurera ett historiskt hem.

"Det finns definitivt några coola saker om gamla hem och hur de är byggda", säger Neil Stevenson, en Charleston, South Carolina-baserad arkitekt och konsult för Renoveringsserie för kändisar Rucker’s Reno. "Ofta är rummen enorma och det är högt i tak, gamla golv av furu, flera eldstäder och allt är byggt så solidt som möjligt."

Men att gräva i en historisk renovering är definitivt inte för alla. Det kan ta mycket tid, pengar, hantverk, tålamod och kunskap att återställa charmen i ett gammalt hem, samtidigt som det uppdateras med bekvämligheterna hos ett modernt.

”Tänk på att renoveringen av ett gammalt hus lätt kan vara som eller mer

dyrt som att bygga nytt", säger Stevenson. "Jag skulle kunna fortsätta och fortsätta, men två av de många luriga pengarna är energiineffektivitet och vattenkondensskador."

Här är några andra fallgropar att tänka på innan du ger dig i kast med ett historiskt hemprojekt.

Är hemmet i ett historiskt distrikt?

Renoveringar av hus i historiska distrikt måste först få godkännande från lokala arkitekturgranskningsnämnder. Detta kräver större uppmärksamhet vid projektplanering och användning av dyrare, tidsriktiga material.

"Denna front-end-process kan verka godtycklig och nyckfull om du inte har gjort det förut", säger arkitekturhistorikern Kristopher King från Vagnsegenskaper i Charleston, som också arbetade som konsult på Rucker’s Reno. "Men kom in med ett öppet sinne. Charleston är ett turistmål som ett direkt resultat av Board of Architectural Review.”

King påpekar också att liknande hinder inte är ovanliga i icke-historiska stadsdelar. "I nya samhällen kallas de bara förbund", säger han.

Är ditt mål rehabilitering eller restaurering?

Du kan snabbt gå ner i ett kaninhål av uppgifter och utgifter om du inte tidigt bestämmer dig för var du ska begränsa projektets omfattning.

"Det är skillnad mellan en restaurering och en rehabilitering", säger King. "Återställandet tar tillbaka till en tidsperiod. Men för de flesta pratar vi om att rehabilitera hus, ta det bästa av allt och arbeta med det."

Är ditt huvudmål avkastning på investeringen?

Att hålla projektet överkomligt kan göras om reparationer och uppdateringar är relativt enkla, som reparera golv och fönster där du inte behöver en exakt historisk matchning. Andra jobb, som gips eller att göra om layouten för att passa badrum och kök, är dyrare och kräver extra hantverk och kunskap.

"Ett historiskt hem är definitivt inte för flipper", säger Bryan Slowick, president för BDS Design Build Remodel i Libertyville, Ill. "Men det finns icke kvantifierbara värden, som skönhet, nostalgi och pittoreska, och den sortens saker värderas mer av vissa människor."

Om ditt huvudmål är avkastning på investeringen (ROI), kom ihåg att dåligt restaurerade hus inte behåller sitt värde som de med de flesta av sina ursprungliga delar intakta.

Är du villig att konsultera proffs om ditt gör-det-själv-projekt?

För att hålla ROI uppe och kostnaderna nere, betonade alla våra experter vikten av att rådgöra med historiska hemproffs tidigt i processen, även innan man köper ett gammalt hus. En genomgång med någon som är väl insatt i historisk arkitektur kan hjälpa dig att undvika vanliga fallgropar i design och konstruktion.

Proffsen kan också hjälpa dig att komma igång med din inlärningsprocess, navigera i arkitektoniska granskningstavlor och hitta eller återskapa antika material.

Tycker du om forskning och har tålamod?

Även om det är klokt att söka råd från proffs, kan erfarna gör-det-själv göra det mesta av renoveringen själva. Om du har tid och tycker om att lära dig om nyanserna i äldre hem kan processen vara tillfredsställande. Exempel: Vissa flytande trappor har inga spikar! "De byggdes före lasernivåer, före alla dessa verktyg vi har idag", säger King.

Överväganden för att renovera ett historiskt hem

Tänk på ett historiskt hem som ett antikt, säger King. De har många av samma potentiella fallgropar som mer moderna, plus några till.

• Inspektioner: Innan du köper, gör en genomgång med en inspektör som är bevandrad i gammal arkitektur, kontra en vars huvudfokus är hälsa och säkerhet. Inspektören kan peka på upphängningar som kanalarbete, träröta och murverk.
• Grund och struktur: Om huset lutar eller det finns sprickor i väggarna inuti i hörnen av fönster, dörrar och tak, ta då ett expertutlåtande. Dessa kan vara tecken på dålig grund eller ojämn sättning. Strukturella problem kan vara dyra att fixa och svåra att göra själv.
• Översvämningar och läckor: Leta efter tecken på stående vatten under eller runt huset, samt vattenfläckar, ruttet trä eller torrröta. Kolla speciellt under taket, vid fönsterbrädor, längs golvlister och runt kanalsystem. Det kan vara tecken på vattenläckor från utsidan eller från läckande kanalsystem eller VVS.
  
• Energiineffektivitet: Fundera på vad som behöver bytas ut, som ugnen, fönstren och isoleringen. "Det finns vanligtvis bara så mycket du kan göra för att skärpa upp luftläckor i ett gammalt hus", säger Stevenson. “Sprayskum är till hjälp men inte den silverkula lösning du vill ha."
• Fönster och dörrar: Läckande sådana kan vara svåra att fixa, och du kan behöva anlita en specialist för att göra dem kompatibla med moderna energikoder. "Det är inte så att du bara kommer att kunna ta ett 200 år gammalt hem och smälla in några vinylfönster där," säger Slowick.
• Isolering: Förutom skyhöga energiräkningar kan felaktigt installerad isolering och dåligt utformade mekaniska system orsaka omfattande skador på grund av vattenkondensering. "Om isoleringen inte installeras ordentligt kommer daggpunkten att inträffa i vägghålet", säger Stevenson. "Okontrollerad fukt kan ofta leda till mögel och bakterietillväxt, vilket attraherar termiter och djur och skapar den perfekta stormen för accelererad röta och förfall av organiskt material, såsom trä och papper."
• VVS: Se till att kanalnätet är isolerat och tätt och att den mekaniska enheten inte är för stor för utrymmet. En överdimensionerad enhet kommer inte att cykla tillräckligt ofta för att avlägsna fukt från luften, så fukt kommer att kondensera runt fönster, väggar, tak, dörrar och kanaler.
  
• Elektrisk: Tänk på åldern på det elektriska systemet och om det finns tillräckligt med extra kretsar i panelen för att köra alla moderna system du installerar.
• VVS: Se om duschen rinner snabbt och håller trycket när toaletten spolar. Tänk på hela omfattningen av att uppdatera VVS. Ett badrum på övervåningen kan kräva att gipset i väggarna nedanför öppnas.
• Plåster: Att reparera gips kräver speciell skicklighet och tålamod, och du vill inte nödvändigtvis byta ut det. "Det enklaste man kan göra är att komma in och sticka ner ett hus till reglarna, dra alla nya ledningar och rör och sedan sätta upp gipsskivor", säger King. "Men gips ger den där speciella känslan av hållbarhet, akustik och textur du förväntar dig av en historisk vägg." Istället rekommenderar King att du drar av golvlisterna för att dra ledningar.

Inse att huset är mer permanent än du

"Jag tror att det viktigaste övervägandet, och det är nästan väldigt oamerikanskt, är att tänka på dig själv som en förvaltare av huset i motsats till ägaren av huset," säger King.

"Du bor i en byggnad som har funnits i 300 år och förhoppningsvis kommer att finnas kvar i minst 300 år till. Så tänk på ditt ägande i det större perspektivet och fatta beslut inte bara för dig, utan för den långsiktiga vården av huset."

Karuna skriver om djurliv, natur, historia och resor för tidskrifter, tidningar och webbplatser inklusive National Geographic, nationalparker, Discovery Channel, Atlas Obscura och High Country Nyheter. Hon har också producerat ett antal oberoende filmer och regisserat dokumentären The Guerrero Project, om sökandet efter ett sjunket slavskepp. Hon och hennes man, Steve, skrev en prisbelönt guidebok till Florida Keys och håller för närvarande på att totalrenovera ett övergivet hus i en spökstad. Hon har en B.A. i journalistik och geologi från University of Montana. Medlem av OWAA, SATW.