Зајмови за пројекте побољшања дома: 5 опција

Побољшање дома нарасла је популарност од почетка пандемије коронавируса, а многи власници кућа траже начине на које могу боље функционирати у свом простору. Иако можда желите срушити тај зид између кухиње и трпезарије, или можда додати још једно купатило, финансирање тих великих кућних пројеката постаје, сам по себи, пројекат.

Велика реновирања или доградње могу коштати десетине хиљада или више, што многе власнике кућа чини могућим зајмом. Умјесто да гомилате дугове на кредитној картици са високим каматама, размислите о распону доступних опција зајма. Сваки од њих има одређени скуп предности и недостатака.

„Пандемија ЦОВИД-19 заиста је показала многим садашњим власницима кућа да њихов простор није сасвим адекватан за њихове потребе“, каже Јасон Гелиос, аутор са седиштем у Мичигену и реалтор са заједницом за избор заједнице. „С обзиром да тржиште некретнина фаворизује продавце, многи власници кућа одлучују се за реновирање уместо пресељења у нови простор. Са стопама које су и даље на историјским ниским нивоима, линија капитала је одлична опција за финансирање кућног пројекта. "

Сви зајмодавци и банке имају различита правила и прописе. Обавезно се обратите финансијском саветнику пре значајног улагања у пројекат.

Који пројекат побољшања финансирате?

Прво питање на које треба да одговорите пре него што се пријавите за зајам за побољшање дома за шта планирате да употребите новац. Планирате ли надоградити своје примарно пребивалиште или поправити инвестициону некретнину? У зависности од пројекта, постоје разлике у томе колико можете позајмити и за које врсте кредита испуњавате услове.

На пример, кредит од 203 хиљаде комбинује трошкове за куповину куће и побољшања која ће кући бити потребна, што је одлично за нову инвестицију. Међутим, кредити од 203 хиљаде захтевају да власник живи у имовини годину дана, што није оптимално за брзи повратак улагања.

Ако желите да побољшате своје тренутно, примарно пребивалиште великим реновирањем, кредитна линија стамбеног капитала (ХЕЛОЦ), зајам за стамбене инвестиције, рефинансирање готовине и лични зајам су популарне опције.

Поређење различитих врста кредита

Одабир правог кредита такође ће зависити од неколико фактора - колико дуго поседујете свој дом, који је ваш каматна стопа је била приликом куповине вашег дома, и ако сте стекли знатан капитал претходним побољшањима куће и/или повећањем вредности суседства.

Власнички капитал је у суштини процењена вредност имовине минус износ који дугујете на хипотеци. На пример, ако је ваша имовина процењена на 300.000 УСД, а преостало вам је 200.000 УСД за плаћање, имате 100.000 УСД капитала.

Власнички капитал може бити одличан начин за финансирање пројекта побољшања куће. Зајмодавци ће често издавати кредитну линију на основу износа капитала који имате. Користећи горњи пример, зајам ХЕЛОЦ -а омогућио би вам да позајмите између 70 и 90 одсто свог капитала или 70.000 до 90.000 долара за финансирање кућног пројекта. (Проценат варира од зајмодавца). Неки кредити засновани на капиталу могу вам омогућити повлачење до 100 одсто.

Дакле, која је опција кредита права за вас?

Графика Јенни Махонеи/Фамили Хандиман

Кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ)

ХЕЛОЦ, за разлику од других опција зајма, даје вам отворену кредитну линију за позајмљивање и потрошњу колико вам је потребно, а не паушални износ. То такође значи да стопе варирају. Једна предност ХЕЛОЦ -а: Ниски или никакви трошкови затварања.

„Пре пандемије, ХЕЛОЦ је и даље био избор број један за власнике кућа који желе да подигну новац за реновирање куће“, каже Гелиос. „Власнике кућа привукла је ниска каматна стопа, могућност да користе само онолико новца колико им је потребно њихове услове, плус могућност да отплате делове кредита и да им то касније поново буде доступно датум. "

Зајмови ХЕЛОЦ -а, због сличности са кредитном картицом, не прописују како и гдје трошите новац, укључујући отплату других дугова или пројеката. Једна ствар коју треба узети у обзир при коришћењу ХЕЛОЦ-а је износ који вам је потребан за финансирање вашег пројекта побољшања и како се каматне стопе упоређују са другом опцијом кредита, попут рефинансирања готовине.

„До сада, чак и са растом стопа, камата плаћена на ХЕЛОЦ-у већа је од камате на рефинансирање при исплати“, каже Зацхари Хафер, професионални хипотекарни зајмодавац са Америцан Финанциал Нетворк.

„И за једно и за друго постоје предности и недостаци, а први је тај што ће вам ХЕЛОЦ омогућити приступ 90 посто капитала вашег дома у односу на рефинансирање исплате које вам даје до 80 посто. С тим у вези, камата на кредит ХЕЛОЦ -а бит ће већа од камате на рефинансирање готовине, посебно с обзиром да су пандемија и каматне стопе пале на рекордно ниске нивое.

Зајам за капитал

За разлику од ХЕЛОЦ -а, зајам за некретнине не дозвољава вам да се вратите и добијете више новца колико вам је потребно. Дакле, ако пређете буџет за реновирање, не можете више позајмити. Зајам за стамбени капитал (ХЕЛ) одлична је опција за власнике кућа са утврђеним капиталом у њиховој имовини који планирају само једно велико реновирање.

Такође, ХЕЛ има фиксну каматну стопу, што би могло бити добро искористити сада док су стопе ниске. ХЕЛ -ови нуде ниске каматне стопе за власнике кућа са добрим кредитом и значајним капиталом. Међутим, планирајте да платите трошкове затварања.

ФХА 203 (к) Зајам за рехабилитацију

А. Зајам од 203 хиљаде подржава Федерална стамбена управа (ФХА), и стога има већу листу квалификационих услова и прописа од других опција кредита.

Професионалци са зајмом од 203 хиљаде? Власници кућа не морају да конкуришу за посебне кредите - један за поправку и један за куповина куће - пошто их спаја у једно. Осим тога, будући да је ФХА кредит, потребно је само 3,5 посто предујма, што је одлична опција за купце прве куће.

Међутим, будући да је зајам уз подршку владе, постоје неке недостатке. Зајам од 203 хиљаде намењен је старијим и дотрајалим кућама којима су потребна велика побољшања која коштају најмање 5.000 долара. Постоје строги захтеви о томе ко може да изврши поправке. Зајмови ФХА такође захтевају хипотекарно осигурање, које може бити стотине долара сваког месеца, што не иде ка повећању капитала у кући. Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) штити од оврха.

„Морате да користите 203.000 одобрених извођача за све радове, а они темеље вредност ваше куће на основу онога што су извођачи обезбедили што се тиче уклапања и завршетка“, каже Хафер. „Међутим, за те кредите је потребно дуже време да се потпуно заврше, јер сте на милост и немилост времена које је потребно да се сав посао заврши.“

Две врсте кредита од 203 хиљаде су поједностављене и стандардне. Стреамлине је за куће за становање са ограниченим ограничењем рехабилитације. Стандард, који има више захтева за примену, нема ограничење.

„Главна ствар коју треба имати на уму за кредит за рехабилитацију је да вам зајмодавац неће дозволити да позајмите више од куће вредне на крају пројекта, познате као вредност после поправке (АРВ)“, каже Јустин Сиддалл, власник инвестиционе компаније Беттер Тогетхер Пропертиес са сједиштем у Флориди. „То значи да тренутна вредност плус буџет за преуређење и међуспремник за пројекте морају бити мањи од АРВ -а.“

Сиддалл предлаже да се распитате о програму зајма за обнову домаћег стила Фанние Мае и зајму ЦХОИЦЕРеноватион за Фреддие Мац.

Новчано рефинансирање

Рефинансирање при исплати вам омогућава да подигнете знатан износ новца ако у својој имовини имате значајан капитал. Међу предностима рефинансирања при исплати: Више не морате да плаћате ПМИ, а камату на зајам смањујете на ниже тренутне стандарде.

„Када већина људи купи своју прву кућу, они имају премију хипотекарног осигурања на зајам доживотно ако су користили кредит ФХА“, каже Хафер. "Дакле, осим тога, коришћењем рефинансирања при исплати новца можете се пребацити и са кредита ФХА са премијом хипотекарног осигурања на конвенционални зајам који може и то потпуно пресећи."

Када одлучујете да ли вам рефинансирање при исплати одговара, мораћете да утврдите да ли је нижа каматна стопа вреди већи хипотекарни биланс, дужи рок за отплату и плаћајући стотине или хиљаде на крају трошкови.

Лични зајам

Највећа корист личног зајма је та што вам нису потребни огромни износи капитала да бисте се квалификовали, за разлику од ХЕЛОЦ-а, кредита за стамбене инвестиције и рефинансирања готовине. Али ако вам недостаје значајан капитал као средство обезбеђења, можда ћете бити подложни вишим каматама и/или нижим лимитима задуживања. Цене и износи кредита у великој мери ће зависити од кредитне историје власника кућа.

Друге предности личних зајмова су брзи процес подношења захтева (у неким случајевима брзо истог дана) и доследан план отплате.