10 največjih kršiteljev nakupa stanovanja leta 2022

Nakup hiše je velika odločitev s številnimi stvarmi, ki jih je treba upoštevati in nasveti za zbiranje. Leta 2021 Prodanih je bilo 6,1 milijona stanovanj. Kljub temu pa se na trgu z nizkim zalogom in številnimi konkurenčnimi ponudbami za toliko nepremičnin potencialni kupci še vedno odmikajo zaradi kršitev dogovorov.

Glede na najnovejše Raziskava o indeksu zaupanja Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov, je bilo odpovedanih osem odstotkov pogodb. Glavni razlog za prekinitev pogodbe: težave, odkrite pri inšpekciji doma.

»Glavne težave - temelji, razpokane stene itd. — kriči, da bo … dom razpadel,« pravi Michelle Schwartz, poslovodna partnerica Agencija v dolini San Fernando v okrožju Los Angeles. »To postane skrb za varnost. Lažje je oditi. Kupci se želijo počutiti, kot da je varno in zdravo biti doma."

Raziskava HomeAdvisor med 2000 lastniki stanovanj ki je kupil v zadnjih petih letih, razkrije te kršitelje nakupov stanovanj:

Zunanje težave

Poškodovane ali razbarvane tirnice, odlomljena barva ali dotrajane opeke ne naredijo dobrega prvega vtisa. Jeremy Stein iz Sotheby's International Realty, posredništvo v središču Manhattna vidi to pri mestnih hišah v New Yorku.

»Zunanja dela so strašljiva za potencialne kupce, ki domnevajo, da bodo razbarvanje ali pomanjkljivosti zahtevale drago prebarvanje in dolgotrajna popravila, ki lahko celo sprožijo odbori za ohranjanje znamenitosti vključiti se in dodati plast birokracije,« pravi.

Odloženo vzdrževanje je še ena rdeča zastava. "Če (kupci) vidijo, da so bile stvari opazno prezrte, kaj pa stvari, ki jih ne vidijo?" pravi Emily Johnson Sotheby's International Realty, Los Feliz Brokerage v Los Angelesu. "Če ste lastnik svojega doma več kot pet let, najemite nekoga, ki bo popravil in pobarval hišo v svežo, novo barvo."

Težave z vodoodpornostjo

Jason Krochalis iz Kienlen Lattmann Sothebys International Realty, Morristown, N.J. spodbudil stranko prodajalca, naj pred uvrstitvijo na borzo svoj dom zaščiti pred vremenskimi vplivi.

"Od 30 oken je 21 zahtevalo znatno popravilo ali zamenjavo oblog ali tiru," pravi. »To je veliko časa na lestvi! Celo navdušeni DIYer bo to videl, kot da vzame preveč časa in morda preveč tvega."

Razpokane stene ali stropi

Razpoke lahko pokrije uokvirjena umetnina med obiskom kupca, vendar jih lahko inšpektor označi.

Krochalis in kupec sta opazila razpoko na stropu poleg vodnega madeža. "Rekli so nam, da je to posledica težave s HVAC, ki je bila odpravljena in lastnik preprosto ni imel časa, da bi se lotil kozmetične škode," se spominja Krochalis. »Lastniki stanovanj bi se morali počutiti samozavestne zadeva je res odpravljena.”

Johnson dodaja: »Stene in stropi pokajo iz razlogov, ki nimajo nobene zveze s celovitostjo hiše, vendar izgledajo zelo slabo. Preprosto odpraviti napake, ki jih ima mojster omet. Če je razpoka široka več kot četrt palca ali poteka po celotni dolžini stene ali stropa, jo je treba raziskati.

Pomanjkljivosti v temelju

Krochalis pravi, da razpoka v temelju sproža dve vprašanji: vzrok za to razpoko in učinek na hišo. "Pomanjkljivosti temeljev so običajno simptom nečesa, kar bi lahko zahtevalo obsežne in drage izkope, inženiring in težke stroje," pravi.

Med nedavnim prikazovanjem je Krochalis sledil razpoki v temeljni steni in ugotovil, da dopušča vodo v dom in na električno ploščo. Če ne bi videli razpoke, ne bi nikoli pomislili, da bi jo raziskali.

"Ko (kupci) opazijo težave s fundacijo, se njihovi misli takoj odpravijo na scenarije sodnega dne in notranja blagajna v njihovih glavah se začne motiti," pravi Stein.

Veliko število potrebnih popravil

Eno ali dve popravili sta ena stvar. Dolg seznam je lahko ovira.

"Ko se popravila kopičijo, se kupci sprašujejo: 'Če je to to, kar vemo zdaj, kaj bi še lahko zamudili?'," pravi Krochalis. Povprečna cena nove strehe je okoli 8.000 $, na primer. “Če je streha stara, priporočam zamenjavo«, pravi Johnson. "Kupci bodo verjetno plačali več, ker se ne bodo morali ukvarjati s tem."

Nekatere prenove so zabavne in vredne denarja. Drugi niso. »Poraba 12.000 $ za novo kuhinjo ni isto kot poraba 12.000 $ za novo kanalizacijo,« pravi Schwartz.

Pomanjkanje informacij od prodajalcev

Biti mama o stanju doma je ne-ne. Prodajalci bi raje preveč razkrili.

"Ena od težav pri neuspešni prodaji je pomanjkanje informacij prodajalcev, kar lahko povzroči občutek nezaupanja s kupčeve perspektive," pravi Whitney Harvey iz Venture Sotheby's International Realty, Pleasanton, Kalifornija. »Svoje stranke (prodajalca) spodbujam, da predložijo ponudbe ali poročila o težavah, ki jih pred uvrstitvijo na seznam ne bodo odpravili. To vzpostavlja zaupanje pri kupcu."

Težave z vodo

Še en strah in običajen kršitelj dogovora je plesni, ki jo sprožijo očitni znaki vdora vode. »(Kupci) se sprašujejo, kaj je pronicalo v stene ali pod talne deske,« pravi Johnson. "Če so v preteklosti že obstajale težave s plesnijo, jih je dobro odpraviti, vendar je tudi zelo pomembno, da jih razkrijemo kupcu."

Starost doma

Dom iz leta 1957 bi lahko bil v naslovu omenjen kot tak. Če pa so bili pred kratkim posodobljeni električna in vodovodna napeljava, je to podobno novemu domu. Posodobitve so običajno v prodajalčevem razkritju, vendar prositi agenta in prodajalca za seznam nedavnih izboljšav ni izven okvirja.

»Gre več za kako je bilo vzdrževano kot starost doma,« pravi Schwartz.

Slabo preoblikovanje

A preureditev kuhinje ali kopalnice, ki je primerna za omamljanje dobi napačno pozornost. Kupci se ne vidijo, da živijo v hiši to kuhinja ali kopalnica. Dobra novica je, da ta rana običajno ne bo povzročila razpada hiše.

"Spremembe estetike ne bi smele kršiti dogovora," pravi Schwartz. »Svoje stranke spodbujam, naj se osredotočijo na vprašanja zdravja in varnosti. To je lažje (kupcu) razumeti." Ob predpostavki, da ima kupec proračun za obnovitev dela, prodajalec pa zniža izklicno ceno, je to za obe strani koristno.

Neenakomerna tla

Pogosto v domovih, starejših od 15 let (in še posebej v tistih stoletje), neenakomerna tla pogosto povzročajo preplah. Inšpektor lahko ugotovi, ali bo popravilo drago ali potrebno. Poševna tla lahko povzroči prekomerna vlaga (puščajoče cevi?) ali se tla sčasoma premikajo.