Ссуды на проекты благоустройства дома: 5 вариантов

Улучшение дома популярность резко возросла с начала пандемии коронавируса, и многие домовладельцы ищут способы лучше функционировать в своем пространстве. Хотя вы можете захотеть выбить эту стену между кухней и столовой, а может быть добавить еще одну ваннуюфинансирование этих огромных домашних проектов становится, в общем, проектом само по себе.

Капитальный ремонт или пристройка могут стоить десятки тысяч и более, поэтому многие домовладельцы могут получить ссуду. Вместо того, чтобы накапливать долги по кредитной карте с высокими процентами, рассмотрите ряд доступных вариантов ссуды. У каждого есть свой набор плюсов и минусов.

«Пандемия COVID-19 действительно показала многим нынешним домовладельцам, что их пространство не совсем соответствует их потребностям», - говорит Джейсон Гелиос, автор и риэлтор из Мичигана из Community Choice Realty. «Поскольку рынок жилья отдает предпочтение продавцам, многие домовладельцы предпочитают отремонтировать жилье, а не переехать в новое помещение. Поскольку ставки по-прежнему находятся на минимальном уровне, линия собственного капитала является отличным вариантом для финансирования домашнего проекта ».

У всех кредиторов и банков разные правила и нормы. Обязательно проконсультируйтесь с финансовым консультантом, прежде чем вкладывать значительные средства в проект.

Какой проект улучшения вы финансируете?

Первый вопрос, на который вы должны ответить перед подачей заявки на ссуда на улучшение жилищных условий это то, на что вы планируете потратить деньги. Планируете ли вы обновить свое основное место жительства или отремонтировать инвестиционную недвижимость? В зависимости от проекта существуют различия в том, сколько вы можете взять в долг и на какие типы ссуды вы имеете право.

Например, ссуда в размере 203 000 объединяет расходы на покупку дома и необходимые улучшения, что отлично подходит для новых инвестиций. Однако для получения 203 тыс. Ссуд требуется, чтобы владелец прожил в собственности в течение года, что не оптимально для быстрого инвестирования.

Если вы хотите улучшить свое текущее основное место жительства с помощью капитального ремонта, популярными вариантами являются кредитная линия собственного капитала (HELOC), заем собственного капитала, рефинансирование с выплатой наличных и личный заем.

Сравнение разных типов ссуд

Выбор правильной ссуды также будет зависеть от нескольких факторов - как долго вы владеете своим домом, каковы ваши процентная ставка была при покупке вашего дома, и если вы приобрели значительный капитал за счет предыдущих улучшений дома и / или увеличения стоимости района.

Собственный капитал - это, по сути, оценочная стоимость имущества за вычетом суммы, которую вы должны по ипотеке. Например, если ваша собственность оценивается в 300 000 долларов, а у вас осталось заплатить 200 000 долларов, у вас будет 100 000 долларов собственного капитала.

Акционерный капитал может быть отличным способом финансирования проекта по благоустройству дома. Кредиторы часто предоставляют кредитную линию в зависимости от имеющегося у вас капитала. Используя приведенный выше пример, ссуда HELOC позволит вам занять от 70 до 90 процентов вашего капитала, или от 70 000 до 90 000 долларов, для финансирования домашнего проекта. (Процент зависит от кредитора). Некоторые ссуды, основанные на акциях, могут позволить вам снимать до 100 процентов.

Итак, какой вариант кредита вам подходит?

Рисунок Дженни Махони / Family Handyman

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

HELOC, в отличие от других вариантов ссуды, предоставляет вам открытую кредитную линию для заимствования и расходования по мере необходимости, а не единовременную выплату. Это также означает, что ставки колеблются. Одно из преимуществ HELOC: низкие затраты на закрытие или их отсутствие.

«До пандемии HELOC по-прежнему оставался выбором номер один для домовладельцев, желающих потратить деньги на ремонт дома», - говорит Гелиос. «Домовладельцев привлекала низкая процентная ставка, возможность использовать только те деньги, которые им нужны. их условия, плюс возможность погасить часть ссуды и получить ее снова в более позднее время. Дата."

В кредитах HELOC, из-за их сходства с кредитной картой, не оговаривается, как и где вы тратите деньги, в том числе для погашения других долгов или проектов. Одна вещь, которую следует учитывать при использовании HELOC, - это сумма, необходимая для финансирования вашего проекта улучшения, и то, как процентные ставки сравниваются с другим вариантом ссуды, таким как рефинансирование с выплатой наличных.

«На данный момент, даже при повышении ставок, процент, выплачиваемый по HELOC, выше, чем у рефинансирования с выплатой наличных», - говорит Захари Хафер, профессиональный ипотечный кредитор из American Financial Network.

«У обоих есть свои плюсы и минусы, первое из которых состоит в том, что HELOC даст вам доступ к 90 процентам собственного капитала вашего дома по сравнению с рефинансированием с выплатой наличных, которое дает вам до 80 процентов. При этом процентная ставка по ссуде HELOC будет выше, чем по рефинансированию за наличные, особенно после пандемии и падения процентных ставок до рекордных минимумов ».

Кредит под залог собственного капитала

В отличие от HELOC, ссуда под залог собственного капитала не позволяет вам вернуться и получить больше денег по мере необходимости. Так что, если вы превысите бюджет на ремонт, вы не сможете больше брать взаймы. Кредит под залог жилого фонда (HEL) - отличный вариант для домовладельцев с установленным капиталом в своей собственности, которые планируют только один капитальный ремонт.

Кроме того, HEL имеет фиксированную процентную ставку, которую можно использовать сейчас, пока ставки низкие. HELs предлагают низкие процентные ставки для домовладельцев с хорошей кредитной историей и значительным капиталом. Однако запланируйте оплату закрытия.

FHA 203 (k) Кредит на реабилитацию

А 203к займа поддерживается Федеральным жилищным управлением (FHA) и, следовательно, имеет более широкий перечень квалификационных требований и правил, чем другие варианты ссуды.

Плюсы с ссудой 203k? Домовладельцам не нужно оформлять отдельные ссуды - один на ремонт и один на покупка дома - поскольку он объединяет их в одно целое. Кроме того, будучи ссудой FHA, требуется всего лишь 3,5% первоначального взноса, что является отличным вариантом для тех, кто впервые покупает жилье.

Однако, поскольку это кредит, обеспеченный государством, есть некоторые минусы. Ссуда ​​в размере 203 тысячи долларов предназначена для старых и ветхих домов, нуждающихся в капитальном ремонте стоимостью не менее 5000 долларов. К тому, кто может выполнять ремонтные работы, предъявляются строгие требования. Ссуды FHA также требуют ипотечного страхования, которое может составлять сотни долларов каждый месяц, что не способствует увеличению капитала в доме. Частное ипотечное страхование (PMI) защищает от потери права выкупа закладной.

«Вам необходимо использовать 203 тыс. Утвержденных подрядчиков для всех работ, и они основывают стоимость вашего дома на том, что подрядчики предоставили в отношении отделки и ремонта», - говорит Хафер. «Однако для полного завершения этих ссуд требуется больше времени, потому что вы зависите от времени, необходимого для завершения всей работы».

Два типа ссуды 203k - это упрощенная и стандартная. Streamline предназначен для жилых домов с ограниченным лимитом реабилитации. Стандарт, который предъявляет больше требований к приложениям, не имеет ограничения по количеству.

«Главное, о чем следует помнить при получении ссуды на реабилитацию, - это то, что кредитор не позволит вам взять в долг сумму, превышающую стоимость дома в конце проекта, известную как стоимость после ремонта (ARV)», - говорит Джастин Сиддалл, владелец инвестиционной компании Better Together Properties из Флориды. «Это означает, что текущая стоимость плюс бюджет реконструкции плюс буфер проекта должны быть меньше, чем ARV».

Сиддалл предлагает спросить о программе Fannie Mae's Homestyle Renovation Loan и Freddie Mac's CHOICERenovation Loan.

Рефинансирование при обналичивании

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вывести значительную сумму денег, если у вас есть значительный капитал в своей собственности. Среди преимуществ рефинансирования с выплатой наличных: вам больше не нужно платить PMI, и вы снижаете процентную ставку по кредиту до более низких текущих стандартов.

«Когда большинство людей покупают свой первый дом, у них есть страховой взнос по ипотечной ссуде на весь срок ее жизни, если они использовали ссуду FHA», - говорит Хафер. «Кроме того, использование рефинансирования с выплатой наличных может также переключить вас с ссуды FHA с премией по ипотечному страхованию на обычную ссуду, которая также может полностью сократить ее».

Решая, подходит ли вам рефинансирование с выплатой наличных, вам необходимо определить, подходит ли вам более низкая процентная ставка. стоит большего остатка по ипотеке, более длительного срока погашения и выплаты сотен или тысяч при закрытии расходы.

Персональный кредит

Самым большим преимуществом личного кредита является то, что вам не нужны огромные суммы собственного капитала, в отличие от HELOC, жилищных кредитов и рефинансирования с выплатой наличных. Но если у вас нет значительного капитала в качестве обеспечения, вам могут быть применены более высокие процентные ставки и / или более низкие лимиты по займам. Ставки и суммы ссуд во многом будут зависеть от кредитной истории домовладельцев.

Другими преимуществами личных займов являются быстрый процесс подачи заявки (в некоторых случаях - в тот же день) и последовательный план погашения.