Co to znaczy kupować dom „takim, jaki jest”?

Jeśli zeskanujesz swój lokalny nieruchomość aukcjach, często pojawia się termin „tak jak jest”. W gorący rynek tam, gdzie obecnie brakuje dostępnych domów, spodziewaj się, że coraz więcej domów będzie sprzedawanych „tak jak jest”.

Tego typu aukcje są teraz bardziej powszechne, wyjaśnia Wendy Watkins, Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z Corcoran Globalne życie w rejonie zatoki San Francisco.

„Ponieważ jest to rynek sprzedawców, a zapasy są ograniczone, sprzedający mają większą władzę i mogą przekazać nieruchomość, która wymaga pracy”, mówi Watkins. „Jeśli jeden nabywca nie chce zajmować się pracą, prawdopodobnie będzie kilku innych w kolejce, którzy to zrobią”.

Dla nabywców domów zakup domu w takim stanie, w jakim jest, jest hazardem. Ale może się to opłacić, albo jako inwestycja, albo jako kolejny dom-słodki-dom. Zanim zdecydujesz się na to, przyjrzyjmy się, co tak naprawdę oznacza kupowanie i co musisz najpierw wziąć pod uwagę.

Co oznacza termin „tak jak jest” w nieruchomościach?

Mieszkająca w Houston Marina Vaamonde, inwestorka w nieruchomości i założycielka DomCashin, mówi, że dom jest sprzedawany „w obecnym stanie, a sprzedawca nie udziela żadnych gwarancji”. Oznacza to, że kupujący jest odpowiedzialny za wszystkie niezbędne naprawy.

Dodaje, że sprzedający w trudnej sytuacji – ci zadłużeni lub zagrożeni przejęciem – „mogą często sprzedawać za nie więcej niż saldo należne z tytułu hipoteki”, ale w takim stanie. Inni sprzedawcy po prostu sprzedają tak, jak są, ponieważ muszą sprzedać szybko; nie stać lub nie chce dokonywać niezbędnych napraw; lub po prostu wiedz, że jest wystarczająco dużo zdesperowanych kupujących, którzy chcą podjąć ryzyko.

„Podobnie jak prawa własności są pisane na poziomie stanowym” – mówi Vaamonde. Chociaż różnią się one w zależności od stanu, obowiązują pewne niemal uniwersalne zasady:

• Sprzedający musi ujawnić znane wady. Jeśli więc wiedzą, że w fundamencie jest niewidoczne pęknięcie, są zobowiązani do poinformowania o tym kupującego.
• Sprzedawca nie może świadomie przeinaczać faktów dotyczących domu — powiedzmy, że dodanie, którego dokonali, było dozwolone i zgodne z lokalnymi przepisami budowlanymi, gdy tak nie było.
• Kupujący zobowiązuje się do zakupu domu w stanie widocznym, w oparciu o znane wady ujawnione przez sprzedającego.
• Kupujący powinien poprosić i zapłacić za inspekcja domu, chociaż sprzedający nie ma obowiązku dokonywania napraw. Kupujący może jednak podpisać umowę w zależności od wyników inspekcji, pozostawiając ją w przypadku wystąpienia poważnych, kosztownych problemów.

Kiedy kupić dom w takim stanie, w jakim jest?

Ponieważ obecny rynek mieszkaniowy w USA jest tak ograniczona, że ​​wielu kupujących często konkuruje o tę samą nieruchomość. Kiedy oferujesz zakup nieruchomości w takiej postaci, w jakiej jest, Watkins mówi: „może to wzmocnić twoją ofertę, abyś mógł wznieść się ponad Pakiet." Wielu sprzedawców poprosi o oferty z góry, mówi, „musisz więc zastosować się do tego, jeśli chcesz spróbować w domu”.

Tak więc pytanie, kiedy kupić dom w takim stanie, w jakim jest, zależy od tego, jak szybko go potrzebujesz. Jeśli pojawia się presja na przeprowadzkę — powiedzmy, że przenosisz rodzinę do nowego miejsca — wtedy zakup w obecnej postaci może Cię tam szybciej. Ponieważ kupujący podejmuje się wszelkich prac, których potrzebuje nieruchomość, ważne jest, aby mieć dokładną nieruchomość inspekcję, aby dokładnie zrozumieć, w co się pakujesz — potrzebną pracę i związane z nią koszty.

Plusy i minusy kupowania w stanie obecnym

Biorąc pod uwagę ryzyko, z pewnością są plusy i minusy zakupu domu takiego, jaki jest. Po pierwsze, dobre rzeczy:

• Zgoda na zakup w stanie, w jakim jest, „daje lepszą szansę na zdobycie wymarzonego domu” – mówi Watkins. Jest to szczególnie istotne na wysoce konkurencyjnych rynkach, takich jak Bay Area, gdzie wojny licytacyjne często podnoszą cenę wywoławczą.
• Dla inwestorów w nieruchomości, mówi Vaamonde, zaletą jest niska cena. „Inwestorzy muszą kupować tanio, aby osiągnąć pożądane zyski”, mówi.
• Jeśli jesteś wykwalifikowanym majsterkowiczem, który nie boi się podejmować dużych projektów, zakup domu w takim stanie, jaki jest i samodzielne wykonanie wielu prac remontowych, może być satysfakcjonującym doświadczeniem. Może to być również opłacalne finansowo, niezależnie od tego, czy jest to szybka naprawa i przerzucenie, czy też planujesz sprzedać dom w przyszłości.

Tak jak każdy yin ma yang, tak samo kupowanie domu ma swoje wady. Pomiędzy nimi:

• Koszt naprawy, który może być spory. „Podejmujesz każdą pracę, której potrzebuje dom, a także rachunek za tę pracę” – mówi Watkins.
• Dużym ryzykiem, mówi Vaamonde, jest „możliwość znalezienia ukrytych wad po zamknięciu, które zwiększają koszty napraw”. O ile sprzedawca świadomie nie skłamał na temat stanu domu (i możesz to udowodnić), kupujący ma niewiele legalnych uciekanie się.
• Twoje ambicje związane z majsterkowaniem mogą przekraczać Twoje umiejętności. Podczas gdy my w Family Handyman jesteśmy zawsze gotowi zachęcać naszych czytelników do wypróbowywania nowych projektów i zdobywania nowych umiejętności, a remont domu zrób to sam może szybko zamienić się w koszmar, jeśli nie masz odpowiednich narzędzi, umiejętności lub budżetu na koniec.

Wskazówki dotyczące zakupu domu w takim stanie, w jakim jest

Oto kilka wskazówek i rzeczy, o których należy pamiętać, zanim wkroczysz na rynek:

• Nie pomijaj inspekcji. „Ponieważ kupujący przejmuje wszelkie prace, których potrzebuje nieruchomość”, mówi Watkins, „bardzo ważne jest, abyś miał dokładna inspekcja nieruchomości byś zrozumiał ilość pracy, której potrzebuje dom i koszty, które poniesiesz.” Poproś wykonawców, aby obejrzeli dach, system kanalizacyjny, fundament i inne główne systemy. „Chcesz mieć pewność, że masz wszystkie te informacje, aby móc uwzględnić każdą pracę w swojej ofercie”. Vaamonde się z tym zgadza. „Upewnij się, że w umowie jest wystarczająco dużo czasu na przeprowadzenie dokładnych kontroli”, mówi. „A jeśli sprzedawca nie pozwoli na inspekcje, odejdź”.
• Pracuj z agentem nieruchomości. Po podpisaniu umowy zakupu w takiej postaci, w jakiej jest, nie ma odwrotu. „To bardzo ważne, aby mieć dobry agent które mogą pomóc w zrozumieniu ujawnień, raportów z inspekcji itp.”, mówi Watkins. „Kupując nieruchomość taką, jaka jest, bierzesz na siebie ciężar wszelkiej wykonywanej pracy. Potrzebujesz dobrego agenta w swoim kącie, który pomoże ci w poruszaniu się po tym.
• Przygotuj gotówkę lub finansowanie. Na rynku sprzedawców kupujący muszą działać szybko lub ryzykują utratę jednego domu po drugim. Vaamonde twierdzi, że przed złożeniem oferty konieczne jest „ustalenie gotówki lub źródła finansowania”.

Elizabeth Heath jest pisarzem podróżniczym, kulinarnym i lifestylowym z wiejskiej Umbrii we Włoszech. Jej prace pojawiały się w The Washington Post, HuffPost, Frommers.com, TripSavvy i wielu innych publikacjach. Jej przewodnik, Przewodnik miłośnika architektury po Rzymie, został wydany w 2019 roku. Mąż Liz jest kamieniarzem i razem pasjonują się wspaniałymi plenerami, niekończącymi się projektami remontowymi, psami, ich niesfornym ogrodem i nieco mniej niesfornym 8-latkiem.