Slik kjøper du tomt: En trinnvis veiledning

Ifølge Landmarkedsundersøkelse utgitt av National Association of Realtors, øker tomtesalget jevnt og godt, og med god grunn. Ubebygd tomt er en av de rimeligste formene for eiendom, noe som gjør det mer økonomisk tilgjengelig for førstegangskjøpere.

Dessverre, kjøpe tomt kan være en skremmende og overveldende prosess. La oss gå gjennom trinnene, så når du bestemmer deg for å kjøpe land, kan du gjøre det med klarhet og tillit.

Hvordan finne tomter til salgs

Noen av de beste måtene å finne tomter til salgs inkluderer:

Eiendomsnettsteder

I følge Atmos Builders driftssjef Trent Hedge, de fleste starter landssøk ved å lese online eiendomsdatabaser. Nettsteder som

Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com og Realtor.com har oppføringer for tomter til salgs i hele landet, og noen databaser spesialiserer seg på ledige tomteoppføringer. Noen av de største og mest populære spesialitetsdatabasene inkluderer:

• LandWatch.com;

• Land.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com;

• LandAndFarm.com.

Disse nettstedene inneholder stort sett selektive oppføringer fra Multiple Listing Service (MLS) som lisensierte eiendomsmeglere kan få tilgang, men kan også inkludere for salg etter eier (FSBO) oppføringer.

For MLS -oppføringer vil kontakten vanligvis være en eiendomsmegler som representerer selgeren (også kjent som en selgers agent). Selgers agenter er økonomisk insentivert og etisk forpliktet til å representere selgerens interesse. Derfor anbefales det ofte å ansette din egen agent (en kjøpers agent) for å representere din interesse.

Eiendomsmeglere

Eiendomsmeglere kan være en uvurderlig ressurs for å finne tomter. De har tilgang til hver oppføring på MLS ("på markedet" eiendommer), sammen med eiendommer som ikke er oppført på MLS ("off market" eiendommer) gjennom sitt nettverk av fagfolk i bransjen som landutviklere og entreprenører.

Mens de fleste eiendomsmeglere kan legge til rette for landkjøp, er de beste agentene de som spesialiserer seg på råmark. Christopher McGuire, en eiendomsmegler, investor og grunnlegger av Real Estate Exam Ninja, anbefaler arbeider med “... agenter med en lang historie med tomtesalg eller erfaring innen jordvitenskap, geologi eller skogbruk."

McGuire foreslår også å bruke agenter med betegnelsen Accredited Land Consultant (ALC) gjennom Realtors Land Institute (RLI), hvis du finner en i ditt område. Disse agentene er opplært til å veilede deg gjennom de nødvendige due diligence -trinnene og juridiske prosedyrer for kjøp av tomter.

Lokale ressurser

Noen FSBO -eiendommer finnes i rubrikkannonser i lokalaviser eller på nettkataloger som Craiglist og Facebook Marketplace. EasySellFL.com grunnlegger og administrerende direktør Greg Bond anbefaler også å kontakte grunneiere direkte. "Vi har sendt nabolag med billige, byggbare tomter og funnet mange ganger at eierne er glade for å dele med landet deres for en enorm rabatt," sier Bond.

Bond foreslår å finne grunneieres kontaktinformasjon på kartet for geografiske informasjonssystemer (GIS) fra County Assessor's Office -nettsted. Bond anbefaler også å kontrollere fylkesskatteaksjoner, hvor land auksjoneres bort med betydelig rabatt når eieren ikke betaler eiendomsskatt.

Faktorer du bør vurdere når du leter etter land

Enkelte faktorer kan avgjøre om et land vil tilfredsstille dine spesifikke behov og påvirke vanskeligheten og kostnadene ved å utvikle det. Husk følgende når du søker etter land.

Utility Access

• Vann. Hvis en kommunal vannforsyning ikke er tilgjengelig på eiendommen, må du kanskje installere en brønn eller annen off-grid vann system. Trucking i vann er et annet alternativ som kan være kostbart og upraktisk.

• Kloakkrør. Hvis en kommunal kloakkforbindelse ikke er tilgjengelig, a septiktank må installeres før en konstruksjon utføres.

• Elektrisitet. Hvis en ikke allerede er der, må det lokale forsyningsselskapet drive en elektrisk ledning til byggeplass. Et annet alternativ er å installere en solgenerert system.

• Internett -tjeneste.Undersøk om mobildekning og en Internett-tilkobling er tilgjengelig på eiendommen. Du må kanskje bytte mobiltjeneste leverandører, eller kjør en fiberoptisk internettkabel til byggeplassen.

Veitilgang

Noen fjerntliggende hus bygger mangler veitilgang. Hvis det ikke går noen offentlig eller privat vei til eiendommen, må du kanskje opprette en. Dette er ofte kostbart. Det vil sannsynligvis innebære å ansette en utgravningsentreprenør, og muligens en arborist eller hogstfirma for å fjerne trær. McGuire sier at du kanskje må søke om veirett servitutt for å få bruksrett til naboeiendommer hvis tomten er landlåst av tilgrensende pakker.

Finansieringsalternativer for tomter

Å skaffe finansiering av tomt er ofte vanskeligere enn utviklede eiendommer.

Premier eiendom kjøpere eier Eric Nerhood sier at de fleste långivere ser på ubebygd tomt som en mer risikofylt investering, og er mer sannsynlig å tilby finansiering når du har umiddelbare planer om å bygge et hjem. Når det er tilfelle, bør du forvente å betale 15 til 25 prosent for a nedbetaling, eller opptil 50 prosent ned uten byggeplaner.

Her er noen alternativer for finansiering av et landkjøp:

• Bygg-til-permanent (CP) lån. Også kalt en "kombinert byggelån, ”Et CP -lån lar kjøperen finansiere tomtekjøpet og boligbyggingen samtidig. Det er det vanligste finansieringsalternativet fordi det ofte krever en mindre forskuddsbetaling, har en lavere rente og tilbys av de fleste långivere. Før du søker om CP -lån, må du vanligvis ansett en autorisert entreprenør og få utarbeidet byggeplaner. Långiveren fastsetter ofte maksimal tid du kan vente med å begynne byggingen.

• Lottelån. Partilån lar deg finansiere et landkjøp uten umiddelbare planer om å bygge på eiendommen. I følge Hedge tilbys ikke mange lån av de fleste långivere, som ser dem som mer risikofylte enn byggelån. Partilån krever også større forskuddsbetalinger og kommer med høyere renter.

• Eierfinansiering. På noen FSBO -eiendommer kan selgeren tilby å finansiere kjøpet direkte. Den nødvendige forskuddsbetalingen vil avhenge av selgeren, men de er vanligvis (men ikke alltid) lavere enn vanlig finansiering. Renten er imidlertid vanligvis høyere.

Og selvfølgelig er det muligheten for ikke-finansiering-betal kontant. Dette gjør det også lettere å skaffe byggefinansiering når du bygger, sier Hedge, fordi egenkapitalen du har i landet kan fungere som forskuddsbetaling.

Send inn et tilbud

Etter at du har funnet en ønskelig eiendom, må du levere et skriftlig tilbud til selgeren. Hvis du jobber med en eiendomsmegler, vil de håndtere utarbeidelse og innsending av det nødvendige papirarbeid, inkludert et budtilbud. Hvis du ikke bruker en eiendomsmegler, anbefaler McGuire å rådføre seg med en eiendomsadvokat for å gi deg råd om å etablere kontraktsvilkår og utarbeide nødvendige dokumenter.

En agent eller advokat kan også gi deg råd om vilkårene som må oppfylles (uforutsette hendelser) før salget er sluttført. En beredskap som spesifiserer tidsrammen som er tillatt for å fullføre due diligence, er ofte inkludert. En periode mellom 30 og 90 dager er vanlig.

Due Diligence

Utfører en omfattende befaring av en eiendom er nødvendig for å sikre at landet er egnet for dine spesifikke behov. Hedge og Bond foreslår følgende:

• Be om dokumenter fra selger. Du bør be om dokumenter som angår eventuelle pakter, betingelser og begrensninger (CC & R) på eiendommen. CC & Rs dikterer hva du har lov til å gjøre på eiendommen, og blir vanligvis pålagt av Huseierforeninger (HOAer). Spesifikke CC & R -er kan variere. De kan begrense visse malingsfarger, hustyper og størrelser, eller din evne til å oppdra kyllinger eller husdyr i hagen din.

• Kjør et tittelsøk. EN tittelsøk vil analysere historien til offentlige poster - skjøter, skatteregistre og andre finansielle transaksjoner. I hovedsak bekrefter et tittelsøk at selgeren kan lovlig overføre eiendommen til deg uten problemer. Potensielle problemer et tittelsøk kan avdekke inkluderer pant og servitutter (retten for en tredjepart til å bruke landet).

• Sjekk sonering. En pakke sonebetegnelse vil diktere hva landet kan brukes til, og hvilken type konstruksjoner som kan bygges. Det er viktig å sjekke med det lokale regulerings- og planleggingskontoret for å bekrefte at eiendommen er sonert for boliger; Det kan hende du ikke kan bygge en primærbolig hvis landet har en kommersiell sonebetegnelse. "Jeg ser mange mennesker som kjøper tomter og finner ut at de ikke kan bygge det de vil på grunn av sonerestriksjoner," sier Bond.

• Utfør en jordtest. Hvis en kommunal kloakkoppkobling ikke er tilgjengelig, må du utføre en perkolasjonstest for å bestemme hastigheten på drenering av vann gjennom jorda før du installerer et septiksystem. Annen jordprøver avgjøre om jorda kan støtte et fundament, og om det inneholder bly og arsen.

Etter at due diligence er fullført, kan du gjøre det hvis det ikke oppdages problemer fullføre salget. Gratulerer!

James Fitzgerald er en altmuligmann og frilans skribent for forbedring av hjemmet med en lidenskap for DIY, hagearbeid og alt som involverer arbeid med hendene. Han har over et tiår med yrkeserfaring innen en rekke bransjer, inkludert konstruksjon, trearbeid, landskapsarbeid og generelt vedlikehold. Når han ikke er på jakt etter det neste fristende DIY -prosjektet, kan han lage mat, løfte vekter, sykle på motorsykkel, vandre ute ved kysten eller nese dypt i en flott bok.