Hvor mye koster en ombygging av kjelleren?

Kjelleren i min søsters hjem i Arlington, Massachusetts er et alt-i-ett-eksempel på de tre mulige kjellerforholdene: ferdig, delvis ferdig og uferdig.

Det er en totalrenovert stue nederst i trappen, komplett med bad og dampbad. Å gå gjennom en dør tar deg til vaskerommet, med nytt gulv og uferdige vegger. Gjennom en annen dør finner du verkstedet og lagerområdet med betonggulv og vegger, en enkelt lysarmatur og synlige rør og ledninger langs vegger og tak.

Paul Conway, min søsters partner og en hovedentreprenør, gjorde det meste av ombyggingsarbeidet. Selv om arbeidskraften hans var gratis, forsikrer han meg om at det var et dyrt prosjekt. Selv om han er usikker på det nøyaktige beløpet de brukte, husker han en betydelig kostnad: $12 000 for å pusse opp badet og legge til damprommet.

«Uforutsette problemer vil garantert oppstå, uansett hvor nøye du er planlegge en kjelleroppussing", sier Conway.

"Når du budsjetterer for ombyggingen din, kan du få ballparkkostnader som avhenger av størrelsen på kjelleren din og hva du vil gjøre med den, men de vil være omtrentlige. Hver kjeller er forskjellig, så for å gå gjennom detaljene i ombyggingsprosjektet ditt med en entreprenør før du starter.

Hvis budsjettet er et problem, er det en god idé å få anslag selv om du planlegger å gjøre mye av arbeidet selv.

Før du starter ombyggingsprosjektet, lær deg om konseptet dagslys kjellere.

Fordeler med å ombygge en kjeller

Folk bruker ofte begrepene "remodel" og "renovere" om hverandre, men de betyr ikke det samme.

En kjelleroppussing innebærer vanligvis å endre utformingen og bringe inn nye materialer, mens en renovering innebærer å reparere eller oppgradere det som allerede er der. En ombygging er mer kompleks og kostbar, men det er gode grunner til å gjøre det:

• Ekstra brukbar plass: Hvem kan ikke bruke mer boareal? En kjeller kan bli alt fra et spillrom til en studioleilighet. Hvis du inkluderer soverom, trenger du et ekstra utgangsvindu for hvert. Hvis sonering tillater det, kan en ombygd kjeller til og med generere inntekter.
• Forbedret energieffektivitet: Kald luft fra en uferdig kjeller strømmer opp i resten av huset og øker energiregningen.
• Bedre luftkvalitety: En uferdig base er en fukt- og muggfelle. Hvis det er en blåser i kjelleren, sirkulerer mugg gjennom resten av huset gjennom HVAC-systemet. Ved å kontrollere mugg gjør en kjelleroppussing luften i hele huset tryggere å puste.
• En god investering: EN ferdig kjeller gir verdi til huset. Selv om en ombygging er dyr, får du i gjennomsnitt 70 prosent avkastning på investeringen når du selger.

Faktorer som påvirker kostnadene ved å ombygge en kjeller

Akkurat som store bilreparasjoner, er det ingen standardkostnad for ombygging av kjelleren. Alle slags faktorer spiller inn, for eksempel:

• Størrelse på kjeller: En større kjeller koster mer å bygge om.
• Kjellerens tilstand: Fuktproblemer må løses før du kan bygge om. Hvis du trenger det vanntett gulv og vegger, forvent å legge til minst $3,50 per kvadratfot til kostnadene for prosjektet. Hvis drenering må forbedres, det tilfører enda mer.
• Prosjektets omfang: En ombygging som inkluderer nytt rørleggerarbeid og strøm koster mye mer enn en som ikke gjør det. Du kan også planlegge å installere nye vinduer, dele opp plassen i separate rom eller heve undergulvet for å forberede det for tregulv. Kanskje du vil ha et dampbad. Alle disse øker kostnadene.
• Valg av materialer: Kvalitetsmaterialer kan se flotte ut og vare lenger, men de koster også mer.
• Tillatelser: Hvis du installerer nytt rør eller endrer strukturen, trenger du byggetillatelse. Kostnaden varierer etter fellesskap og kan være alt fra noen få hundre dollar til $2000.
• Entreprenørpriser: Du kan spare mye ved å gjøre DIY så mye som mulig, men det er usannsynlig at du kan gjøre alt. Generelle entreprenørpriser varierer fra sted til sted. I Massachusetts koster de rundt $65 per time. Conway anslår at de kan være så høye som $95 per time i California, der jeg bor. Prisene for rørleggerarbeid og elektroentreprenører er vanligvis høyere.

Hvor mye koster det å pusse opp en kjeller?

Med så mange faktorer å vurdere, er det ingen overraskelse at det er et bredt spekter av kostnader for en kjelleroppussing.

I den lave enden kan det å konvertere en liten kjeller til et beskjedent oppholdsrom med vinylgulv og ferdige vegger koste så lite som $4000. I den høye enden kan ombygging for å skape et oppholdsrom med bad og kjøkken være $80 000 eller mer. Den gjennomsnittlige nasjonale kostnaden oppgitt av nettkilder som Angi og HomeAdvisor er rundt $21 000.

Her er noen typiske arbeids- og materialområder for det grunnleggende, nesten hver kjelleroppussing vil omfatte:

• Innramming: $700 til $1.400;
• Isolasjon: $1500 til $4000;
• Gips: $1000 til $3000;
• Maling: $1250 til $3500;
• Gulv: $1500 til $12000.

Typiske arbeids- og materialområder for gjenstander i avanserte ombygginger er:

• Windows: $1000 til $7000;
• Elektriske oppgraderinger: $3 000 til $12 000;
• Nytt rør og inventar: $2500 til $15000;
• Møbler og hvitevarer: $1000 til $30.000.

Pengebesparende tips om ombygging av kjelleren

Conway anbefaler på det sterkeste å dobbelt- og trippelsjekke fundamentet for lekkasjer og fuktighet før du starter et ombyggingsprosjekt. Under ombyggingen deres skapte det å ikke tette et gap mellom grunnmuren og et rørleggerrør en lekkasje som gjorde det nødvendig å rive ut og erstatte en ny innervegg.

"Det er ikke noe mer bortkastet enn å gå tilbake og gjøre om arbeidet du nettopp har gjort," sier han.

Conway tilbød disse andre pengebesparende tipsene:

• Koden krever minst ett utgangsvindu i en ferdig kjeller, og hvert soverom du bygger må ha ett. Spar penger ved å installere resirkulerte vinduer. Sett dem på siden eller baksiden av huset for å maksimere fortauskantens appell.
• Installer falltak. De vil få plassen til å se ferdig ut, og du slipper å flytte rørene og ledningene som er festet til takbjelkene.
• Installer luksuriøse vinylfliser på gulv. Det er billig, vanntett og langvarig. Det ser også overbevisende ut som ekte tre eller fliser, og det er behagelig å gå på.
• Du trenger ikke nødvendigvis å bygge om hele kjelleren. Du kan spare penger ved å la en del av den være uferdig og bruke den til lagring.

Chris Deziel har vært aktiv i byggebransjen i mer enn 30 år. Han var med på å bygge en liten by i Oregon-ørkenen fra grunnen av og var med på å etablere to landskapsarbeidsselskaper. Han har jobbet som snekker, rørlegger og møbellakkerer. Deziel har skrevet DIY-artikler siden 2010 og har jobbet som nettkonsulent, sist med Home Depots Pro Referral-tjeneste. Arbeidene hans har blitt publisert på Landlordology, Apartments.com og Hunker. Deziel har også publisert vitenskapelig innhold og er en ivrig musiker.