Hva du bør vurdere før du restaurerer et historisk hjem

Enten det er snodig viktoriansk taklinje, den nyklassisistiske flytende trappen, eller bare forventningen om hvilke skatter som venter under gulvplankene, er det lett å bli betatt av ideen om restaurering av et historisk hjem.

"Det er definitivt noen kule ting om gamle hjem og måten de er bygget på," sier Neil Stevenson, en Charleston, South Carolina-basert arkitekt og konsulent for Renoveringsserie for kjendishjem Rucker's Reno. "Ofte er rommene enorme og det er stor takhøyde, gamle furugulv, flere peiser, og alt er bygget så solid som mulig."

Men å grave i en historisk oppussing er definitivt ikke for alle. Det kan ta mye tid, penger, håndverk, tålmodighet og kunnskap å gjenopprette sjarmen til et gammelt hjem, samtidig som det oppdateres med bekvemmelighetene til et moderne.

«Husk at oppussingen av et gammelt hus lett kan være som eller mer

dyrt som å bygge nytt", sier Stevenson. "Jeg kunne fortsette og fortsette, men to av de mange lumske pengesugere er energiineffektivitet og vannkondensskader."

Her er noen andre fallgruver du bør vurdere før du tar fatt på et historisk hjemmeprosjekt.

Er hjemmet i et historisk distrikt?

Oppussing av hus i historiske distrikter må først få godkjenning fra lokale arkitektnemnd. Dette krever større oppmerksomhet til prosjektplanlegging og bruk av dyrere, tidsriktige materialer.

"Denne front-end-prosessen kan virke vilkårlig og lunefull hvis du ikke har gjort det før," sier arkitekturhistoriker Kristopher King fra Vognegenskaper i Charleston, som også jobbet som konsulent på Rucker's Reno. «Men kom inn med et åpent sinn. Charleston er et nummer én turistmål som et direkte resultat av Board of Architectural Review.»

King påpeker også at lignende hindringer ikke er uvanlige i ikke-historiske distrikter. "I nye samfunn kalles de bare pakter," sier han.

Er målet ditt rehabilitering eller restaurering?

Du kan raskt gå ned i et kaninhull av oppgaver og utgifter hvis du ikke tidlig bestemmer deg for hvor du skal begrense omfanget av prosjektet.

"Det er en forskjell mellom en restaurering og en rehabilitering," sier King. "Restaurering tar tilbake til en periode. Men for de fleste snakker vi om å rehabilitere hus, ta det beste av alt og jobbe med det.»

Er hovedmålet ditt avkastning på investeringen?

Å holde prosjektet rimelig kan gjøres hvis reparasjoner og oppdateringer er relativt enkle, for eksempel reparere gulv og vinduer der du ikke trenger en eksakt historisk match. Andre jobber, som gips, eller redesign av layouten for å få plass til bad og kjøkken, er mer kostbare og krever ekstra håndverk og kunnskap.

"Et historisk hjem er definitivt ikke for flipper," sier Bryan Slowick, president for BDS Design Bygg Remodel i Libertyville, Ill. "Men det er verdier som ikke kan kvantifiseres, som skjønnhet, nostalgi og eiendommelighet, og slike ting verdsettes mer av noen mennesker."

Hvis hovedmålet ditt er avkastning på investeringen (ROI), husk at dårlig restaurerte hus ikke beholder verdien som de med de fleste av de originale delene intakte.

Er du villig til å konsultere profesjonelle om ditt DIY-prosjekt?

For å holde ROI oppe og kostnadene nede, understreket alle våre eksperter viktigheten av å rådføre seg med historiske boligfagfolk tidlig i prosessen, selv før man kjøper et gammelt hus. En gjennomgang med noen som er godt bevandret i historisk arkitektur kan hjelpe deg å unngå vanlige fallgruver i design og konstruksjon.

Proffene kan også hjelpe med å sette i gang læringsprosessen din, navigere i arkitektoniske vurderingstavler og finne eller gjenskape antikke materialer.

Liker du forskning og har du tålmodighet?

Selv om det er lurt å søke råd fra proffene, kan erfarne gjør-det-selv-arbeidere fortsatt gjøre det meste av oppussingen selv. Hvis du har tid og liker å lære om nyansene til eldre boliger, kan prosessen være tilfredsstillende. Eksempel: Noen flytende trapper har ikke spiker! "De ble bygget før lasernivåer, før alle disse verktøyene vi har i dag," sier King.

Hensyn for å renovere et historisk hjem

Tenk på et historisk hjem som en antikvitet, sier King. De har mange av de samme potensielle fallgruvene som mer moderne, pluss noen flere.

• Inspeksjoner: Før du kjøper, gjør en gjennomgang med en inspektør som er kjent med gammel arkitektur, kontra en som har hovedfokus på helse og sikkerhet. Inspektøren kan peke på oppheng som kanalarbeid, treråte og murverk.
• Grunnlag og struktur: Hvis huset er skjevt eller det er sprekker i veggene innvendig ved hjørnene på vinduer, dører og tak, så få en ekspertuttalelse. Dette kan være tegn på dårlig fundament eller ujevn setning. Strukturelle problemer kan være dyre å fikse og vanskelige å gjøre selv.
• Oversvømmelser og lekkasjer: Se etter tegn på stående vann under eller rundt huset, samt vannflekker, råttent tre eller tørråte. Sjekk spesielt under tak, ved vinduskarmer, langs fotlister og rundt kanalnett. Dette kan være tegn på vannlekkasjer fra utsiden eller fra utett kanal eller rørleggerarbeid.
  
• Energiineffektivitet: Vurder hva som må skiftes ut, som ovn, vinduer og isolasjon. "Det er vanligvis bare så mye du kan gjøre for å stramme opp luftlekkasjer i et gammelt hus," sier Stevenson. “Sprayskum er nyttig men ikke sølvkuleløsningen du ønsker.»
• Vinduer og dører: Lekkede kan være vanskelig å fikse, og du må kanskje ansette en spesialist for å gjøre dem kompatible med moderne energikoder. "Det er ikke slik at du bare kan ta med deg et 200 år gammelt hjem og slå noen vinylvinduer der inne," sier Slowick.
• Isolasjon: Foruten skyhøye energiregninger, kan feil installert isolasjon og dårlig utformede mekaniske systemer forårsake omfattende skader på grunn av vannkondens. "Hvis isolasjonen ikke er riktig installert, vil duggpunktet skje i vegghulen," sier Stevenson. "Ukontrollert fuktighet kan ofte føre til mugg og bakterievekst, noe som tiltrekker termitter og krypdyr og skaper den perfekte stormen for akselerert råte og forfall av organisk materiale, som tre og papir."
• VVS: Sørg for at kanalnettet er isolert og forseglet, og at den mekaniske enheten ikke er for stor for plassen. En overdimensjonert enhet vil ikke sykle ofte nok til å fjerne fuktighet fra luften, så fuktighet vil kondensere rundt vinduer, vegger, tak, dører og kanaler.
  
• Elektrisk: Vurder alderen på det elektriske systemet og om det er nok ekstra kretser i panelet til å kjøre alle moderne systemer du installerer.
• Rørleggerarbeid: Se om dusjen renner raskt og holder trykket når toalettet spyler. Husk hele omfanget av oppdatering av rørleggerarbeid. Et bad i andre etasje kan kreve å åpne opp gipset i veggene under.
• Gips: Reparasjon av gips krever spesiell dyktighet og tålmodighet, og du vil ikke nødvendigvis erstatte den. "Det enkleste å gjøre er å komme inn og stikke et hus ned til stenderne, legge alle nye ledninger og rør, og deretter sette opp gips," sier King. "Men gips gir den spesielle følelsen av holdbarhet, akustikk og tekstur du forventer av en historisk vegg." I stedet anbefaler King å trekke av fotlistene for å føre ledninger.

Innse at huset er mer permanent enn deg

"Jeg tror det viktigste hensynet, og det er nesten veldig uamerikansk, er å tenke på deg selv som en forvalter av huset i motsetning til eieren av huset," sier King.

"Du bor i en bygning som har eksistert i 300 år, og som forhåpentligvis vil eksistere i minst 300 år til. Så tenk på eierskapet ditt i det større perspektivet, og ta beslutninger ikke bare for deg, men for den langsiktige omsorgen for huset.»

Karuna skriver om dyreliv, natur, historie og reiser for magasiner, aviser og nettsider inkludert National Geographic, nasjonalparker, Discovery Channel, Atlas Obscura og High Country Nyheter. Hun har også produsert en rekke uavhengige filmer og regissert dokumentaren The Guerrero Project, om letingen etter et sunket slaveskip. Hun og mannen hennes, Steve, skrev en prisvinnende guidebok til Florida Keys og er i ferd med å totalrenovere et forlatt hus i en spøkelsesby. Hun har en B.A. i journalistikk og geologi fra University of Montana. Medlem av OWAA, SATW.