Risico's van het overslaan van een huisinspectie

De huizenmarkt is momenteel gloeiend heet, wat een trend bij huizenkopers veroorzaakt om over te slaan huis inspecties om hun droomhuis te bemachtigen boven andere aanbiedingen.

"We zien dit in bijna alle markten die we bedienen - met een lage voorraad willen kopers het huis van hun dromen veiligstellen", zegt Joe Tangradi, vice-president technische diensten voor Huismeester. "Een inspectie overslaan lijkt een manier om de verkoop te bespoedigen."

Insiders in onroerend goed erkennen dit 'nieuwe normaal', gevoed door de zeer competitieve toestand van de markt. Kompas makelaarsmedewerker en advocaat Carol Solfanelli ziet het in San Francisco, waar ze werkt. "Als een koper in 99 procent van de gevallen een inspectie-onvoorziene situatie heeft, zal deze koper niet zegevieren", zegt ze.

Hoewel u misschien in de verleiding komt om u af te melden voor een huisinspectie om:

dicht bij het huis je ogen (en portemonnee) zijn gericht, zou het moeilijk zijn om een ​​expert te vinden die het ermee eens is.

"Mensen onderhandelen letterlijk over onvoorziene omstandigheden voor huisinspectie op straat", zegt Tom Kraeutler, De Money Pit-podcast gastheer en 20-jarige veteraan van de thuisinspectie-industrie. “Maar kopers spelen echt met vuur. Het is erg riskant, want er is ontzettend veel dat je niet weet over dat huis.'

Reuben Saltzman, een gediplomeerd huisinspecteur en president van Structuur Tech Home-inspecties, stemt toe. "Mijn advies is om de huisinspectie nooit over te slaan", zegt hij.

Voordat u een bod uitbrengt op een niet-geïnspecteerd huis, moet u ervoor zorgen dat u zorgvuldig hebt overwogen wat het uitonderhandelen van een onvoorziene woninginspectie u kost en hoe u de risico's kunt beperken. Hier is een overzicht van de risico's die gepaard gaan met het achterwege laten van een inspectie, en enkele alternatieve oplossingen om een ​​ernstig geval van: spijt van de koper.

De verborgen kosten van het overslaan van een huisinspectie

Zoals bij elke grote aankoop, vereist het kopen van een huis een aanzienlijke hoeveelheid due diligence om uw belangen te beschermen en een weloverwogen beslissing te nemen. Een grondige, professionele woninginspectie is een fundamenteel stukje van de informatiepuzzel. Het is bijna onmogelijk om een ​​compleet en nauwkeurig overzicht van het huis te krijgen zonder.

Hier zijn een paar van de belangrijkste problemen waar u misschien niets over te weten komt wanneer u afziet van uw recht op een huisinspectie:

Onbekende veiligheidsrisico's

Zonder een huisinspectie leert u misschien niet over dringende veiligheidskwesties die vóór sluitingstijd moeten worden opgelost. "Huisinspecties nemen enkele uren in beslag en veel veiligheidsproblemen zullen pas worden vastgesteld tijdens een normale huisinspectie", zegt Saltzman. “Dit omvat zorgen zoals: elektrische gevaren, brandgevaar en gevaren van koolmonoxide.”

Kraeutler herinnert zich een inspectie waar hij een dierennest dat de schoorsteen blokkeert op het dak. De huidige bewoner schreef haar constante misselijkheid toe aan haar zwangerschap. Het bleek dat ze langzaam werd vergiftigd door koolmonoxide dat door de verwarmingsleidingen van haar huis pompte.

"Er zijn in mijn carrière veel gevallen geweest waarin ik grote veiligheidsproblemen in een huis heb gevonden", zegt Kraeutler. "Ik kan je niet vertellen hoe vaak ik voor een inspectie ben geweest en er was een... nieuwe oven het huis binnengerold worden voordat ik klaar was, omdat ik een situatie had gevonden die zo gevaarlijk was dat er direct iets aan gedaan moest worden.”

Dure reparaties of vervangingen nodig

U denkt misschien dat grote structurele of onderhoudsproblemen die veel (en duur) werk vereisen, u op het lijf geschreven zijn. Maar volgens Saltzman: "De meeste van onze grotere, serieuzere huis inspectie bevindingen zijn een verrassing voor de koper.”

Veel problemen die een huizenkoper een pauze kunnen geven, zijn verborgen door de natuur of door ontwerp, en er is een ervaren huisinspecteur voor nodig om ze uit te zoeken. Solfanelli heeft een waslijst met dealbrekende problemen die aan het licht zijn gekomen tijdens huisinspecties, van overschilderde lekken tot bakstenen funderingen mogelijk kost het meer dan $ 100.000 om te vervangen.

"Thuisinspectie is een forensische analyse en het duurt jaren om deze vaardigheden te ontwikkelen", zegt Kraeutler. “Als je een professional hebt die veel huisinspecties heeft uitgevoerd, krijg je informatie die je op geen enkele andere manier zou krijgen. Het is niet alleen weten hoe huizen worden gebouwd, maar ook hoe ze uit elkaar vallen.”

Deze ontdekkingen zijn cruciaal voor het ontdekken van een de ware staat van het huis en beslissen of er al dan niet grote reparaties of vervangingen zijn de investering waard.

Geen onderhoudsplan voor de woning

"In tegenstelling tot voertuigen worden huizen niet geleverd met een onderhoudshandleiding", zegt Saltzman. "Als je een huisinspectie krijgt, krijg je niet alleen een professionele honinglijst. Ook woninginspecteurs geven advies over de toekomst onderhoudsbehoeften van een woning om ervoor te zorgen dat de nieuwe eigenaren goed opgeleid zijn. Want tenslotte leest niet iedereen Family Handyman.”

Weten welke grote banen er de komende vijf tot tien jaar kunnen komen, maakt het gemakkelijker om een ​​financieel plan op te stellen en er klaar voor te zijn, zoals dakreparatie of vervanging, of een nieuwe oven. "Soms is het bijna net zo waardevol om huizenkopers te vertellen wanneer ze een reparatie kunnen verwachten als het vinden van grote defecten, omdat je hiermee kunt budgetteren", zegt Kraeutler.

Tagredi is het daarmee eens. "Een huisinspectie biedt een huizenkoper de informatie die ze nodig hebben in de algemene vergelijking van de woningaankoop", zegt Tagredi. "Een huis dat bijvoorbeeld tegen een lagere prijs wordt verkocht, maar in de jaren kort nadat de koper erin is verhuisd, grote reparaties nodig heeft, is misschien niet het juiste huis voor hen. Een betere optie is misschien om wat meer te betalen voor een huis met bijgewerkte systemen en elementen.”

Woninginspectie als ruilmiddel

Naast het aanbieden van een potentiële huizenkoper waardevolle inzichten in de werkelijke staat van een woning, een woninginspectie kan ook een grote rol spelen bij onderhandelingen de uiteindelijke verkoopprijs: en andere gerelateerde kosten. Het voorbehoud is natuurlijk dat de onderhandelingswaarde van een inspectie aanzienlijk daalt in een competitieve vastgoedmarkt waar er meerdere aanbiedingen op tafel kunnen liggen.

Wanneer ze de optie krijgen tussen een bod dat afhankelijk is van een huisinspectie en een bod dat dat niet is, zullen de meeste verkopers het laatste kopen. De belangrijkste gevolgen van het achterwege laten van een keuring voor uw onroerend goed onderhandelingen zijn:

• Een onderhandelingsinstrument minder. U kunt tijdens de onderhandelingen profiteren van inspectieresultaten voor de verkoopprijs en/of sluitingskosten, wat een lager bod rechtvaardigt met gebreken die tijdens een inspectie worden ontdekt. Zonder inspectie in de hand, geef je op wat soms een belangrijk onderhandelingsmiddel kan zijn.

• Het afstaan ​​van een wettelijk contract. Resultaten van woninginspecties die grote problemen opleveren, bieden een manier om legaal terug te komen uit een contract dat een onvoorziene clausule bevat, waarbij u uw oprechte geldstorting met u meeneemt. Zonder inspectie ben je in wezen het huis kopen zoals het is met minder manieren om weg te lopen als de dingen zuur worden.

Om een ​​deel van de voordelen van een huisinspectie te plukken bij het omgaan met een verkoper die terughoudend is om er een te verlenen, stelt Saltzman een compromis voor.

"Overweeg een bod te doen dat nog afhankelijk is van een huisinspectie, maar maak duidelijk dat er na de huisinspectie geen onderhandelingen zullen plaatsvinden", zegt Saltzman. “Voor de doeleinden van de onroerendgoedtransactie zal de woninginspectie alleen worden gebruikt om de koper ervoor zorgen dat er geen grote problemen zijn die ze niet kunnen oplossen.” Zo kun je alsnog terug uit als dealbrekende problemen aan het licht komen.

Woninginspectie een niet-starter? Wat u in plaats daarvan kunt doen

Als u absoluut moet onderhandelen over een onvoorziene woninginspectie, zijn er enkele manieren om uw risico als huizenkoper te beperken die beperkt inzicht bieden in de werkelijke staat van het onroerend goed.

1. Vraag om eventuele recente inspecties van het onroerend goed te zien. “De enige keer dat een koper die ik vertegenwoordig zou overwegen af ​​te zien van een eigendomsinspectie (wat ik niet aanbeveel) zou zijn: als een verkoper zijn eigen aannemers- en ongedierteinspecties heeft uitgevoerd met aannemers, weet ik wie een goede naam hebben,” zegt Solfanelli. "Zolang er inspecties zijn uitgevoerd die de risico's aan het licht brengen, is de koper in ieder geval geïnformeerd."

2. Plan een doorloop. "Veel huisinspecteurs zijn bereid een vast tarief in rekening te brengen voor deze doorloopconsulten, ook wel walk-n-talks genoemd", legt Saltzman uit. "Deze consultaties worden gedaan tijdens vertoningen, waar de huisinspecteur zijn professionele observaties deelt met de potentiële huizenkoper.” Hij waarschuwt echter dat walk-throughs geen huisinspecties zijn en geen gebreken aan het licht zullen brengen die een volledige inspectie zou. "We gebruiken geen ander gereedschap dan een zaklamp, en onze tijd in huis is zeer beperkt", zegt Saltzman.

3. Laat een slimme vriend een kijkje nemen. Als je een vriend of familielid hebt die verstand heeft van bouwen, vraag hem dan om het huis een keer te geven. Houd er echter rekening mee dat, hoezeer iemand ook "studeert" om rode vlaggen te herkennen, niets kan tippen aan de ervaring van een erkende huisinspecteur. "Misschien heb je een handige oom of tante die echt verstand van zaken heeft", zegt Kraeutler. "Maar het duurt jaren en honderden huisinspecties om problemen op te merken die een ervaren inspecteur routinematig vindt."

U heeft een huis gekocht zonder inspectie. Wat nu?

U heeft uw huis misschien al gekocht, maar dat betekent niet dat het te laat is om het te laten keuren.

"Het is nog steeds verstandig om een ​​huisinspectie te hebben nadat je het huis hebt gesloten", zegt Saltzman. "Het is van cruciaal belang voor alle huiseigenaren om zich bewust te zijn van veiligheids- en onderhoudsproblemen in het huis, vooral nu ze het bezitten. Om deze reden neemt het aantal woningonderhoudsinspecties dat wij doen voor bestaande huiseigenaren elk jaar toe.

"Een ons preventie is een pond genezing waard, en onderhoudsinspecties laat huiseigenaren zien waar ze dat ons kunnen vinden.”

Rebecca Winke verhuisde in 1993 vanuit Chicago naar Italië en nam kort daarna een diepe duik in het plattelandsleven door een uitgestrekte middeleeuwse stenen boerderij te renoveren en deze 20 jaar als B&B te runnen. Tegenwoordig besteedt ze haar tijd aan het schrijven over reizen, cultuur en eten (het is tenslotte Italië!) Telegraph en Italy Magazine, evenals nadenken over de vreemde winden die een stadsvegetariër naar een boerderij blies Umbrië.