Veelvoorkomende problemen met omgedraaide huizen
Auteur: Ruben Saltman, Structuur Tech Home-inspecties
Home flippers kopen vervallen huizen, maken ze op en verkopen ze zo snel mogelijk weer met de bedoeling een nette winst te maken. Omgedraaide huizen zien er van binnen glanzend en nieuw uit, maar wat gebeurt er onder alle nieuwe gipsplaat, tapijt en verf? Zeer weinig huizenkopers lijken flippers te vertrouwen, en met de goedkope 'reparaties' of 'cover-ups' die ik in de loop der jaren heb gezien, is het gemakkelijk te begrijpen waarom. De meeste snelle en vuile huisvinnen nemen dezelfde snelkoppelingen bij het omdraaien van huizen; Ik heb er zoveel zien doen op dezelfde manier dat ik je alles ga vertellen over dat omgedraaide huis waar je net naar hebt gekeken zonder het adres zelfs maar te weten. Laten we een doorloop doen...
Interieur
Het interieur van de woning ziet er geweldig uit. De keuken heeft alle nieuwe of opnieuw geverfde kasten, roestvrijstalen apparaten, granieten aanrechtbladen en een tegelvloer. De badkamer op de eerste verdieping is volledig opnieuw gedaan en onlangs is er een badkamer op de tweede verdieping toegevoegd, of mogelijk een badkamer in het souterrain. Zij zien er goed uit. Alle nieuwe tapijten, verf, verlichtingsarmaturen, stopcontacten en schakelaars door het hele huis. Eventueel ook alle nieuwe ramen.
Kijk eens van dichterbij. U ziet misschien slecht ontworpen keukens (dwz - kastdeuren / laden die worden geblokkeerd door andere kasten), spijkergaten die niet gevuld zijn, apparaten geïnstalleerd zonder stopcontact om ze op aan te sluiten, en losse/onbeveiligde werkbladen of onderkasten. Badkamers hebben vaak wastafels die veel te klein zijn voor de ruimte omdat de flipper kocht de 'special buy' ijdelheid, top en kraan combo in de uitverkoop bij welke bouwmarkt dan ook dichtbij.
De leuningen zijn nieuw, maar ze kunnen zo uit de muur komen als je eraan trekt. Ik heb een paar leuningen gevonden bij omgedraaide huizen die alleen aan gipsplaat waren bevestigd.
Elektrisch
Er is een gloednieuw stroomonderbrekerpaneel in de kelder geïnstalleerd, dat het oude zekeringenpaneel van 60 ampère heeft vervangen. Op het nieuwe paneel zit een sticker van de staat elektrische inspectie, en alles ziet er geweldig uit. Ik vind niet veel overtredingen van elektrische codes op omgedraaide huizen. Zelfs de slechtste thuisvinnen weten meestal beter dan met de elektriciteit te rotzooien; ze willen niet dat hun huizen afbranden.
Verwarming
De woning heeft een oud, onveilig verwarmingssysteem aan het einde van zijn levensverwachting. De flipper heeft documentatie van 'hun man', een verwarmingsbedrijf waar je nog nooit van hebt gehoord, die zegt dat het verwarmingssysteem veilig is. Je zou verdacht moeten zijn. Ik heb ingevulde formulieren voor verwarmingsveiligheidscontrole gevonden die het papier waarop ze waren geschreven niet waard waren. Ik heb ovens en ketels gevonden die hoge niveaus van koolmonoxide produceren waarvan de verwarmingsinstallateurs zeiden dat ze in orde waren. In een bepaald geval beweerde de thuisflipper dat mijn apparatuur defect was; we hadden een tijdje ruzie, en uiteindelijk liet de flipper het gasbedrijf naar buiten komen om hun eigen test te doen. Het gasbedrijf markeerde onmiddellijk de verwarmingsinstallatie en sloot deze af.
Een andere mogelijkheid is dat het verwarmingssysteem volledig is vervangen. Als dat zo is, geweldig, maar controleer de ventilator van de oven op gipsplaatstof. Er is een goede kans dat de flipper de ventilator had laten draaien terwijl ze bezig waren met het schuren van gipsplaten, en het interieur van de oven is volledig aangekoekt met gipsplaatstof. De onderstaande foto toont een close-up van de ventilatorbladen van een oven, bedekt met een dikke laag gipsplaatstof.
Als het huis oorspronkelijk werd verwarmd met een boiler, trok de huisflipper hoogstwaarschijnlijk alle leidingen en radiatoren eruit en zette het systeem om in geforceerde lucht; dit is meestal veel goedkoper dan het repareren of vervangen van het bestaande systeem.
Airconditioning
Als het huis in de winter wordt verkocht, is de airconditioning erg oud en mogelijk niet functioneel. Als het huis in de zomer wordt verkocht, is de airco gloednieuw en blijft het huis zeer comfortabel. Ik vind niet veel tussen die twee uitersten.
Structuur
Dit is het item waar huizenkopers zich het meest zorgen over maken, vooral over omgedraaid huis, maar ik ben bang dat ik hier geen licht op kan werpen. Ondanks wat huizenkopers verwachten, vind ik geen structurele problemen bij omgedraaide huizen, net zo min als bij andere huizen.
Loodgieter
De waterdistributieleidingen zijn ofwel in acceptabele staat of ze zijn allemaal recentelijk vervangen; geen problemen daar. Wel zullen er grote problemen zijn met de riolering; er heeft nog niemand in het huis gewoond, dus niemand weet van de lekken en verstopte afvoeren. De oude stalen afvoerleidingen zijn vaak verstopt bij het aanrecht, en mogelijk op andere locaties.
Nieuwe sanitaire armaturen lekken vaak wanneer ze worden gevuld met water en vervolgens worden afgetapt; het is niet ongebruikelijk om verschillende lekkende afvoeren te vinden bij omgedraaide huizen.
Soms vinden we vloerafvoeren, kelderdouches of zelfs keldergootstenen die een back-up maken met water wanneer de sanitaire voorzieningen op de bovenste niveaus worden gevuld en vervolgens worden leeggemaakt. Dat is precies wat er gebeurde met deze nieuwe wastafel in de kelder in een omgedraaid huis in New Hope.
Betegelde douchevloeren zijn ook beruchte lekkende huizen; Ik schat dat de helft ervan lekt. Ik herinner me dat ik ongeveer twee jaar geleden een huis in Minneapolis inspecteerde waar: beide van de betegelde douchevloeren lekte als een gek. De kopers besloten dat ze het huis niet wilden voordat ik zelfs klaar was met mijn inspectie.
Daken
De shingles op het dak zijn in slechte staat. U zult gepatchte delen van gordelroos of gordelroos vinden die ernstig verslechterd zijn en aan het einde van hun levensverwachting. Het vervangen van de dakbedekking is een duur project, maar het zal het huis niet voor meer geld verkopen, dus flippers laten het dak met rust als het niet lekt. Ik kan niet zeggen dat ik het ze kwalijk neem.
Isolatie
De isolatie op de zolder is lange tijd niet meer aangeraakt - misschien is het zelfs origineel en moet het worden verbeterd. Flippers krijgen geen rendement op hun investering voor nieuwe isolatie, dus verwacht hier niets aan te doen.
Buitenkant
Slordig vakmanschap in overvloed aan de buitenkant. De originele houten ramen zijn vervangen door vinyl inzetstukken, maar het oude hout aan de buitenkant is nog steeds aan het rotten en is pas geschilderd, of iemand heeft snel en vies de ramen in aluminium gewikkeld en veel verrot hout achtergelaten blootgesteld.
De kelderramen zijn vervangen door een raam van welk formaat dan ook, en de flipper gebruikte helder grenen of multiplex om het verschil in grootte te compenseren. Dit is op zijn best slordig vakmanschap.
Sommige reparaties aan de gevelbeplating kunnen zelfs komisch zijn; Ik vond eigenlijk een gat in de gevelbeplating gerepareerd met een deksel van een koffieblikje bij een recente omgedraaide huisinspectie.
Er is een dunne laag nieuwe houtsnippers rondom het huis, maar er is niets gedaan om onjuist geplaatste grond rond het huis te corrigeren die tot een natte kelder kan leiden. Je wilt meteen opnieuw beoordelen.
De schoorsteen heeft veel ontbrekende mortel en barsten in de kroon. U moet iemand inhuren om de schoorsteen te repareren om te voorkomen dat de verslechtering erger wordt.
Conclusie
Dit zijn de gebreken die ik vaak tegenkom bij omgedraaide huizen, maar houd er rekening mee dat dit brede generalisaties zijn. Was ik dichtbij? Als je net klaar bent met het bekijken van een omgedraaid huis en je hebt geen van deze problemen gevonden, koop dan het huis! Sommige omgedraaide huizen zijn lang niet zo goed van vorm, terwijl andere ongerept zijn. Ik heb met veel thuisvinnen gewerkt die bouwwerkzaamheden van hoge kwaliteit doen, waaronder een vriend, Andy Blessing. Zijn bedrijf gooit af en toe huizen om, en ik zou heel graag elk huis kopen dat hij heeft omgedraaid, omdat hij eerlijk werk van hoge kwaliteit doet. Er zijn tal van goede aannemers die uitstekend werk leveren, maar het zijn de rest die huisvinnen een slechte naam bezorgen.
