Come acquistare un terreno: una guida passo passo

Secondo il Indagine sul mercato fondiario pubblicato dalla National Association of Realtors, le vendite di terreni sono in costante aumento e per una buona ragione. La terra non sviluppata è una delle forme più convenienti di immobiliare, rendendolo finanziariamente più accessibile a acquirenti per la prima volta.

Sfortunatamente, comprare un terreno può essere un processo intimidatorio e opprimente. Esaminiamo i passaggi in modo che quando decidi di acquistare un terreno, puoi farlo con chiarezza e sicurezza.

Come trovare un terreno in vendita

Alcuni dei modi migliori per trovare terreni in vendita includono:

Siti web immobiliari

Secondo Atmos Builders capo delle operazioni Trent Hedge, la maggior parte delle persone inizia la ricerca del territorio esaminando i database immobiliari online. Siti come Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com e Agente immobiliare.com hanno elenchi di terreni in vendita in tutto il paese e alcuni database sono specializzati in elenchi di terreni sfitti. Alcuni dei database specializzati più grandi e popolari includono:

• LandWatch.com;

• Land.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com;

• LandAndFarm.com.

Questi siti includono principalmente elenchi selettivi del Multiple Listing Service (MLS) che ha concesso la licenza agenti immobiliari possono accedere, ma possono anche includere elenchi per la vendita da parte del proprietario (FSBO).

Per gli annunci MLS, il contatto di solito sarà un agente immobiliare che rappresenta il venditore (noto anche come agente del venditore). Gli agenti del venditore sono incentivati ​​finanziariamente ed eticamente obbligati a rappresentare l'interesse del venditore. Di conseguenza, spesso si consiglia di assumere il proprio agente (un agente dell'acquirente) per rappresentare il proprio interesse.

Agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari possono essere una risorsa inestimabile per trovare terreni. Hanno accesso a tutti gli elenchi della MLS (proprietà "on market"), insieme alle proprietà non elencate nella MLS (proprietà "fuori mercato") attraverso la loro rete di professionisti del settore come sviluppatori di terreni e appaltatori.

Mentre la maggior parte degli agenti immobiliari può facilitare l'acquisto di terreni, i migliori agenti sono quelli specializzati in terreni grezzi. Christopher McGuire, un agente immobiliare, investitore e fondatore di Real Estate Exam Ninja, raccomanda lavorare con “…agenti con una lunga storia di vendite di terreni o esperienza in scienze del suolo, geologia o silvicoltura."

McGuire suggerisce anche di utilizzare agenti con la designazione di Accredited Land Consultant (ALC) attraverso il Realtors Land Institute (RLI), se riesci a trovarne uno nella tua zona. Questi agenti sono formati per guidarti attraverso le necessarie fasi di due diligence e procedure legali relative all'acquisto di terreni.

Risorse locali

Alcune proprietà FSBO possono essere trovate negli annunci economici sui giornali locali o nelle directory online come Craiglist e Facebook Marketplace. EasySellFL.com anche il fondatore e CEO Greg Bond consiglia di contattare proprietari terrieri direttamente. "Abbiamo spedito ai quartieri lotti edificabili economici e abbiamo scoperto che molte volte i proprietari sono felici di separarsi dalla loro terra per un enorme sconto", afferma Bond.

Bond suggerisce di trovare le informazioni di contatto dei proprietari terrieri sulla mappa dei sistemi di informazione geografica (GIS) dal sito Web dell'ufficio dell'assessore alla contea. Bond consiglia anche di controllare le aste degli atti fiscali della contea, in cui la terra viene venduta all'asta con un notevole sconto quando il proprietario non paga le tasse sulla proprietà.

Fattori da considerare quando si cerca un terreno

Alcuni fattori possono determinare se un pezzo di terra soddisferà le tue esigenze specifiche e influenzerà la difficoltà e il costo dello sviluppo su di esso. Quando cerchi un terreno, tieni a mente le seguenti considerazioni.

Accesso alle utilità

• Acqua. Se un approvvigionamento idrico comunale non è disponibile nella proprietà, potrebbe essere necessario installare un pozzo o altro sistema idrico off-grid. L'autotrasporto in acqua è un'altra opzione che può essere costosa e scomoda.

• fogna. Se non è disponibile un collegamento fognario comunale, a fossa settica dovrà essere installato prima di qualsiasi costruzione è fatta.

• Elettricità. Se uno non è già lì, la società di servizi pubblici dovrà eseguire una linea elettrica fino al cantiere. Un'altra opzione è installare a sistema solare.

• Servizio internet.Indagare se copertura cellulare e an connessione internet sono disponibili sulla proprietà. Potrebbe essere necessario cambiare servizio cellulare fornitori o far passare un cavo Internet in fibra ottica al cantiere.

Accesso stradale

Alcuni costruzioni di case remote mancanza di accesso stradale. Se non ci sono strade pubbliche o private che portano alla proprietà, potrebbe essere necessario crearne una. Questo è spesso costoso. Probabilmente comporterà l'assunzione di un appaltatore di scavi e possibilmente di un arboricoltore o di una società di disboscamento per rimuovere gli alberi. McGuire dice che potrebbe essere necessario richiedere un diritto di precedenza servitù per acquisire diritti d'uso su immobili limitrofi se il lotto è senza sbocco sul mare da lotti contigui.

Opzioni di finanziamento per la terra

ottenere finanziamento per terreni liberi è spesso più complicato delle proprietà sviluppate.

Acquirenti di proprietà principali Il proprietario Eric Nerhood afferma che la maggior parte dei finanziatori considera i terreni non edificati come un investimento più rischioso ed è più probabile che offrano finanziamenti quando si hanno piani immediati per costruire una casa. Quando è il caso, dovresti aspettarti di pagare dal 15 al 25 percento per a acconto, o fino al 50 percento in meno senza piani di costruzione.

Ecco alcune opzioni per finanziare l'acquisto di un terreno:

• Prestito da costruzione a permanente (CP). Chiamato anche "combinato" prestito di costruzione", un prestito CP consente all'acquirente di finanziare l'acquisto del terreno e la costruzione della casa contemporaneamente. È l'opzione di finanziamento più comune perché spesso richiede un acconto più piccolo, ha un tasso di interesse più basso ed è offerto dalla maggior parte dei finanziatori. Prima di richiedere un prestito CP, di solito dovrai assumere un appaltatore autorizzato e far redigere progetti edilizi. Il prestatore spesso stabilisce la quantità massima di tempo che puoi aspettare per iniziare la costruzione.

• Lotto in prestito. I prestiti per lotti consentono di finanziare l'acquisto di un terreno senza piani immediati per costruire sulla proprietà. Secondo Hedge, i prestiti molto non sono offerti dalla maggior parte degli istituti di credito, che li considerano più rischiosi dei prestiti per l'edilizia. I prestiti lotto richiedono anche maggiori acconti e sono dotati di tassi di interesse più elevati.

• Finanziamento proprietario. Su alcune proprietà FSBO, il venditore può offrire di finanziare direttamente l'acquisto. L'acconto richiesto dipenderà dal venditore, ma in genere (anche se non sempre) è inferiore ai finanziamenti convenzionali. I tassi di interesse sono generalmente più alti, tuttavia.

E, naturalmente, c'è l'opzione senza finanziamento: pagare in contanti. Questo rende anche più facile ottenere finanziamento della costruzione quando costruisci, dice Hedge, perché l'equità che hai nel terreno può fungere da acconto.

Invia un'offerta

Dopo aver trovato una proprietà desiderabile, è necessario presentare un'offerta scritta al venditore. Se stai lavorando con un agente immobiliare, si occuperà della stesura e dell'invio del necessario scartoffie, compreso un modulo di offerta di offerta. Se non stai utilizzando un agente immobiliare, McGuire consiglia di consultare un avvocato immobiliare per consigliarti sulla definizione dei termini contrattuali e sulla redazione dei documenti necessari.

Un agente o un avvocato può anche consigliarti sulle condizioni che devono essere soddisfatte (contingenze) prima che la vendita sia finalizzata. Viene spesso inclusa una contingenza che specifica il lasso di tempo consentito per completare la due diligence. È comune un periodo compreso tra 30 e 90 giorni.

Diligenza dovuta

Esecuzione di un completo ispezione di un immobile è necessario per garantire che il terreno sia adatto alle vostre esigenze specifiche. Hedge e Bond suggeriscono quanto segue:

• Richiedere documenti al venditore. È necessario richiedere documenti relativi a eventuali patti, condizioni e restrizioni (CC&R) sulla proprietà. I CC&R dettano ciò che ti è permesso fare sulla proprietà e sono generalmente imposti da Associazioni di proprietari di case (HOA). I CC&R specifici possono variare. Possono limitare alcuni colori della vernice, tipi e dimensioni di case o la tua capacità di allevare polli o bestiame nel tuo cortile.

• Esegui una ricerca per titolo. UN ricerca per titolo analizzerà la storia dei registri pubblici: atti, registri fiscali e altre transazioni finanziarie. In sostanza, una ricerca per titolo verifica che il venditore possa trasferire legalmente la proprietà a te senza problemi. I potenziali problemi che una ricerca del titolo può scoprire includono privilegi e servitù (il diritto per una terza parte di utilizzare la terra).

• Controllare la zonizzazione. Un pacco designazione di zonizzazione determinerà per cosa può essere utilizzato il terreno e il tipo di strutture che possono essere costruite. È importante verificare con l'ufficio di pianificazione e zonizzazione locale per verificare che la proprietà sia destinata a residenziale; potresti non essere in grado di costruire una residenza principale se il terreno ha una designazione di zonizzazione commerciale. "Vedo molte persone che acquistano terreni e capiscono che non possono costruire ciò che vogliono, a causa delle restrizioni urbanistiche", afferma Bond.

• Eseguire un test del suolo. Se non è disponibile un collegamento fognario comunale, sarà necessario eseguire un test di percolazione per determinare la velocità di drenaggio dell'acqua attraverso il terreno prima di installare un sistema settico. Altro test del suolo determinare se il terreno può sostenere una fondazione e se contiene piombo e arsenico.

Dopo aver completato la due diligence, se non vengono rilevati problemi, è possibile finalizzare la vendita. Congratulazioni!

James Fitzgerald è un tuttofare e scrittore freelance per il miglioramento della casa con la passione per il fai da te, il giardinaggio e tutto ciò che riguarda il lavoro manuale. Ha oltre un decennio di esperienza professionale in una varietà di mestieri, tra cui l'edilizia, il lavoro sugli alberi, l'architettura del paesaggio e la manutenzione generale. Quando non è alla ricerca del prossimo allettante progetto fai-da-te, potrebbe cucinare, sollevare pesi, andare in moto, fare escursioni lungo la costa o leggere un bel libro.