Pinjaman untuk Proyek Perbaikan Rumah: 5 Opsi

Perbaikan rumah popularitasnya melonjak sejak awal pandemi virus corona, dan banyak pemilik rumah mencari cara agar mereka dapat berfungsi lebih baik di ruang mereka. Meskipun Anda mungkin ingin hancurkan tembok itu antara dapur dan ruang makan, atau mungkin tambah kamar mandi lagi, mendanai proyek rumah besar itu menjadi, yah, proyek itu sendiri.

Renovasi atau penambahan besar dapat menghabiskan biaya puluhan ribu atau lebih, membuat opsi pinjaman mungkin bagi banyak pemilik rumah. Daripada menumpuk hutang dengan kartu kredit berbunga tinggi, pertimbangkan berbagai opsi pinjaman yang tersedia. Masing-masing dilengkapi dengan serangkaian pro dan kontra tertentu.

“Pandemi COVID-19 benar-benar menunjukkan kepada banyak pemilik rumah saat ini bahwa ruang mereka tidak cukup memadai untuk kebutuhan mereka,” kata Jason Gelios, seorang penulis dan Realtor yang berbasis di Michigan dengan Community Choice Realty. “Dengan pasar perumahan yang menyukai penjual, banyak pemilik rumah memilih untuk merenovasi versus pindah ke tempat baru. Dengan suku bunga yang masih berada di posisi terendah dalam sejarah, garis ekuitas rumah adalah pilihan yang bagus untuk membiayai proyek rumah.”

Semua pemberi pinjaman dan bank memiliki aturan dan peraturan yang berbeda. Pastikan untuk memeriksa dengan penasihat keuangan sebelum melakukan investasi yang signifikan dalam suatu proyek.

Proyek Peningkatan Apa yang Anda Danai?

Pertanyaan pertama yang harus Anda jawab sebelum melamar a pinjaman perbaikan rumah adalah untuk apa Anda berencana menggunakan uang itu. Apakah Anda berencana untuk meningkatkan tempat tinggal utama Anda atau memperbaiki properti investasi? Bergantung pada proyeknya, ada perbedaan dalam seberapa banyak Anda dapat meminjam dan jenis pinjaman apa yang memenuhi syarat untuk Anda.

Misalnya, pinjaman 203k menggabungkan biaya untuk membeli rumah dan perbaikan yang dibutuhkan rumah, yang sangat bagus untuk investasi baru. Namun, pinjaman 203k mengharuskan pemiliknya tinggal di properti selama setahun, yang tidak optimal untuk perputaran investasi yang cepat.

Jika Anda ingin meningkatkan tempat tinggal utama Anda saat ini dengan renovasi besar-besaran, jalur kredit ekuitas rumah (HELOC), pinjaman ekuitas rumah, pembiayaan kembali tunai dan pinjaman pribadi adalah pilihan yang populer.

Membandingkan Berbagai Jenis Pinjaman

Memilih pinjaman yang tepat juga akan bergantung pada beberapa faktor — berapa lama Anda memiliki rumah, apa yang Anda miliki suku bunga adalah saat membeli rumah Anda, dan jika Anda telah memperoleh ekuitas yang substansial melalui perbaikan rumah sebelumnya dan/atau peningkatan nilai lingkungan.

Ekuitas pada dasarnya adalah nilai yang dinilai dari properti dikurangi jumlah hutang Anda pada hipotek Anda. Misalnya, jika properti Anda bernilai $300.000 dan Anda memiliki sisa $200.000 untuk dibayar, Anda memiliki ekuitas $100.000.

Ekuitas bisa menjadi cara yang bagus untuk mendanai proyek perbaikan rumah. Pemberi pinjaman akan sering mengeluarkan jalur kredit berdasarkan jumlah ekuitas yang Anda miliki. Dengan menggunakan contoh di atas, pinjaman HELOC akan memungkinkan Anda untuk meminjam antara 70 persen dan 90 persen dari ekuitas Anda, atau $70.000 hingga $90.000, untuk mendanai proyek rumah. (Persentase bervariasi menurut pemberi pinjaman). Beberapa pinjaman berbasis ekuitas memungkinkan Anda untuk menarik hingga 100 persen.

Jadi, opsi pinjaman mana yang tepat untuk Anda?

Grafis oleh Jenny Mahoney/Family Handyman

Jalur Kredit Ekuitas Rumah (HELOC)

HELOC, tidak seperti opsi pinjaman lainnya, memberi Anda jalur kredit terbuka untuk dipinjam dan dibelanjakan sesuai kebutuhan, bukan sekaligus. Itu juga berarti harga berfluktuasi. Salah satu manfaat HELOC: Biaya penutupan rendah atau tanpa biaya.

“Sebelum pandemi, HELOC masih menjadi pilihan nomor satu bagi pemilik rumah yang ingin menarik uang tunai untuk renovasi rumah,” kata Gelios. “Pemilik rumah tertarik pada suku bunga rendah, kemampuan untuk hanya menggunakan uang yang mereka butuhkan persyaratan mereka, ditambah kemampuan untuk melunasi sebagian pinjaman dan memilikinya lagi di lain waktu tanggal."

Pinjaman HELOC, karena kemiripannya dengan kartu kredit, tidak menentukan bagaimana atau di mana Anda membelanjakan uang, termasuk melunasi hutang atau proyek lain. Satu hal yang perlu dipertimbangkan saat menggunakan HELOC adalah jumlah yang Anda butuhkan untuk mendanai proyek peningkatan Anda dan bagaimana tingkat bunga dibandingkan dengan opsi pinjaman lain seperti pembiayaan kembali tunai.

“Sampai sekarang, bahkan dengan kenaikan suku bunga, bunga yang dibayarkan pada HELOC lebih tinggi daripada pembiayaan kembali tunai,” kata Zachary Hafer, pemberi pinjaman hipotek profesional dengan American Financial Network.

“Ada pro dan kontra untuk keduanya, yang pertama adalah bahwa HELOC akan memberi Anda akses ke 90 persen ekuitas rumah Anda versus pembiayaan kembali tunai yang memberi Anda hingga 80 persen. Karena itu, bunga pinjaman HELOC akan lebih tinggi daripada pembiayaan kembali tunai, terutama karena pandemi dan suku bunga turun ke rekor terendah.”

Pinjaman Ekuitas Rumah

Tidak seperti HELOC, pinjaman ekuitas rumah tidak memungkinkan Anda untuk kembali dan mendapatkan lebih banyak uang saat Anda membutuhkannya. Jadi jika Anda melebihi anggaran untuk renovasi Anda, Anda tidak dapat meminjam lebih banyak. Pinjaman ekuitas rumah (HEL) adalah pilihan yang bagus untuk pemilik rumah dengan ekuitas mapan di properti mereka yang hanya merencanakan satu renovasi besar.

Selain itu, HEL memiliki suku bunga tetap, yang mungkin bagus untuk dimanfaatkan sekarang saat suku bunga rendah. HELs menawarkan suku bunga rendah untuk pemilik rumah dengan kredit yang baik dan ekuitas yang substansial. Namun, rencanakan untuk membayar biaya penutupan.

FHA 203(k) Pinjaman Rehabilitasi

A pinjaman 203k didukung oleh Otoritas Perumahan Federal (FHA), dan oleh karena itu memiliki daftar persyaratan dan peraturan kualifikasi yang lebih besar daripada opsi pinjaman lainnya.

Pro dengan pinjaman 203k? Pemilik rumah tidak perlu mengajukan pinjaman terpisah — satu untuk perbaikan dan satu untuk membeli rumah — karena menggabungkannya menjadi satu. Juga, sebagai pinjaman FHA, itu hanya membutuhkan uang muka 3,5 persen, pilihan yang bagus untuk pembeli rumah pertama kali.

Namun, sebagai pinjaman yang didukung pemerintah, ada beberapa kontra. Pinjaman 203k dirancang untuk rumah tua dan bobrok yang membutuhkan perbaikan besar dengan biaya setidaknya $ 5.000. Ada persyaratan ketat tentang siapa yang dapat melakukan pekerjaan perbaikan. Pinjaman FHA juga memerlukan asuransi hipotek, yang bisa ratusan dolar setiap bulan yang tidak digunakan untuk meningkatkan ekuitas di rumah. Asuransi hipotek swasta (PMI) melindungi dari penyitaan.

“Anda perlu menggunakan 203 ribu kontraktor yang disetujui untuk semua pekerjaan, dan mereka mendasarkan nilai rumah Anda dari apa yang telah disediakan kontraktor sejauh cocok dan selesai,” kata Hafer. “Namun, pinjaman itu membutuhkan waktu lebih lama untuk diselesaikan sepenuhnya, karena Anda bergantung pada waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan semua pekerjaan.”

Dua jenis pinjaman 203k adalah streamline dan standar. Streamline adalah untuk rumah layak huni dengan batas rehabilitasi terbatas. Standar, yang memiliki lebih banyak persyaratan aplikasi, tidak memiliki batas batas.

“Hal utama yang perlu diingat untuk pinjaman rehabilitasi adalah, pemberi pinjaman tidak akan mengizinkan Anda meminjam lebih dari nilai rumah di akhir proyek, yang dikenal sebagai Nilai Setelah Perbaikan (ARV),” kata Justin Siddal, pemilik perusahaan investasi yang berbasis di Florida, Better Together Properties. “Itu berarti nilai saat ini ditambah anggaran perombakan ditambah penyangga proyek harus kurang dari ARV.”

Siddall menyarankan untuk menanyakan tentang program Pinjaman Renovasi Gaya Rumah Fannie Mae dan Pinjaman Renovasi PILIHAN Freddie Mac.

Pembiayaan Kembali Tunai

Refinance cash-out memungkinkan Anda mengambil sejumlah besar uang jika Anda memiliki ekuitas besar di properti Anda. Di antara keuntungan dari pembiayaan kembali tunai: Anda tidak perlu lagi membayar PMI, dan Anda mengurangi tingkat bunga pinjaman Anda ke standar yang lebih rendah saat ini.

“Ketika sebagian besar orang membeli rumah pertama mereka, mereka memiliki premi asuransi hipotek untuk pinjaman mereka seumur hidup jika mereka menggunakan pinjaman FHA,” kata Hafer. “Jadi selain itu, menggunakan pembiayaan kembali tunai juga dapat mengalihkan Anda dari pinjaman FHA dengan premi asuransi hipotek ke pinjaman konvensional yang dapat memotongnya sepenuhnya juga.”

Saat memutuskan apakah pembiayaan kembali tunai tepat untuk Anda, Anda harus menentukan apakah tingkat bunga yang lebih rendah senilai saldo hipotek yang lebih besar, jangka waktu yang lebih lama untuk melunasinya, dan membayar ratusan atau ribuan sebagai penutupan biaya.

Pinjaman pribadi

Manfaat terbesar dari pinjaman pribadi adalah Anda tidak memerlukan ekuitas dalam jumlah besar untuk memenuhi syarat, tidak seperti HELOC, pinjaman ekuitas rumah, dan pembiayaan kembali tunai. Tetapi jika Anda tidak memiliki ekuitas yang signifikan sebagai jaminan, Anda mungkin akan dikenakan suku bunga yang lebih tinggi dan/atau batas pinjaman yang lebih rendah. Tarif dan jumlah pinjaman akan sangat bergantung pada riwayat kredit pemilik rumah.

Manfaat lain dari pinjaman pribadi adalah proses aplikasi yang cepat (pada hari yang sama, dalam beberapa kasus) dan rencana pembayaran yang konsisten.