Problemas comunes con las casas volteadas

Autor: Reuben Saltzman, Inspecciones de viviendas de Structure Tech

Los aficionados a las viviendas compran casas en ruinas, las reparan y luego las venden de nuevo lo más rápido posible con la intención de obtener una buena ganancia. Las casas volteadas se ven brillantes y nuevas por dentro, pero ¿qué sucede debajo de todos los paneles de yeso, alfombras y pintura nuevos? Muy pocos compradores de viviendas parecen confiar en los flippers, y con las "reparaciones" o "encubrimientos" cursis que he visto a lo largo de los años, es fácil entender por qué. La mayoría de las aletas caseras rápidas y sucias toman los mismos atajos cuando cambian de casa; He visto a muchos de ellos hacerlo de la misma manera que voy a contarte todo sobre esa casa invertida que acabas de ver sin siquiera saber la dirección. Hagamos un recorrido ...

Interior

El interior de la casa se ve muy bien. La cocina tiene todos los gabinetes nuevos o pintados, electrodomésticos de acero inoxidable, encimeras de granito y piso de baldosas. El baño del primer piso ha sido completamente renovado y recientemente se agregó un baño en el segundo piso, o posiblemente un baño en el sótano. Se ven genial. Toda la alfombra, pintura, artefactos de iluminación, enchufes e interruptores nuevos en toda la casa. Posiblemente todas las ventanas nuevas también.

Mira más de cerca. Es posible que observe cocinas mal diseñadas (es decir, puertas / cajones de gabinetes que están bloqueados por otros gabinetes), orificios para clavos que no están llenos, los electrodomésticos instalados sin un tomacorriente para enchufarlos y encimeras o gabinetes de base sueltos / no asegurados. Los baños a menudo tienen gabinetes de tocador que son demasiado pequeños para el espacio porque la aleta compró la combinación de tocador, encimera y grifo de "compra especial" a la venta en cualquier tienda de mejoras para el hogar cerrar.

Los pasamanos son nuevos, pero podrían salirse de la pared si los tira. Encontré algunos pasamanos en casas volteadas que solo estaban unidas a paneles de yeso.

Eléctrico

Hay un nuevo panel de disyuntores instalado en el sótano, que reemplazó al antiguo panel de fusibles de 60 amperios. El nuevo panel tiene una etiqueta de inspección eléctrica estatal y todo se ve muy bien. No encuentro muchas violaciones del código eléctrico en casas volteadas. Incluso las peores aletas hogareñas generalmente saben que no deben meterse con la electricidad; no quieren que sus casas se quemen.

Calefacción

La casa tiene un sistema de calefacción viejo e inseguro al final de su vida útil. El flipper tiene documentación de "su tipo", un contratista de calefacción del que nunca has oído hablar, que dice que el sistema de calefacción es seguro. Deberías sospechar. He encontrado formularios de verificación de seguridad de calefacción llenados que no valían ni el papel en el que estaban escritos. He encontrado hornos y calderas que crean altos niveles de monóxido de carbono que los contratistas de calefacción dijeron que estaban bien. En un caso particular, el flipper doméstico afirmó que mi equipo estaba defectuoso; discutimos por un tiempo, y finalmente la aleta hizo que la compañía de gas saliera para hacer su propia prueba. La compañía de gas rápidamente marcó en rojo la planta de calefacción y la cerró.

Otra posibilidad es que el sistema de calefacción haya sido reemplazado por completo. Si es así, genial, pero revise el ventilador del calefactor para ver si hay polvo de paneles de yeso. Existe una buena posibilidad de que la aleta tuviera el ventilador en funcionamiento mientras estaban lijando los paneles de yeso, y el interior del horno está completamente cubierto de polvo de paneles de yeso. La foto de abajo muestra una vista de cerca de las aspas del ventilador de un horno cubiertas con una capa gruesa de polvo de paneles de yeso.

Si la casa se calentó originalmente con una caldera, la aleta de la casa probablemente sacó todas las tuberías y radiadores y convirtió el sistema en aire forzado; esto suele ser mucho menos costoso que reparar o reemplazar el sistema existente.

Aire acondicionado

Si la casa se vende durante el invierno, el aire acondicionado es muy antiguo y puede que no funcione. Si la casa se vende durante el verano, el aire acondicionado es nuevo y mantiene la casa muy cómoda. No encuentro mucho entre esos dos extremos.

Estructura

Este es el artículo que más preocupa a los compradores de vivienda, especialmente en el caso de la casa invertida, pero me temo que no puedo arrojar luz sobre este. A pesar de lo que esperan los compradores de vivienda, no encuentro problemas estructurales en las casas volteadas más que con otras casas.

Plomería

Las tuberías de distribución de agua estarán en condiciones aceptables o todas serán reemplazadas recientemente; no hay problemas allí. Sin embargo, habrá problemas importantes con los desagües; nadie ha vivido en la casa todavía, por lo que nadie sabe de las fugas y los desagües obstruidos. Las viejas líneas de drenaje de acero a menudo están obstruidas en el fregadero de la cocina y posiblemente en otros lugares.

Los nuevos accesorios de plomería a menudo tienen fugas cuando se llenan de agua y luego se drenan; No es raro encontrar varios desagües con fugas en casas volteadas.

A veces, encontraremos desagües en el piso, duchas en el sótano o incluso lavabos en el sótano que se acumulan con agua cuando los accesorios de plomería en los niveles superiores se llenan y luego se drenan. Eso es exactamente lo que estaba sucediendo con este nuevo lavabo del baño en el sótano en una casa invertida en New Hope.

Los pisos de ducha con baldosas también son notorios con goteras en las casas volteadas; Calculo que la mitad de ellos gotean. Recuerdo haber inspeccionado una casa en Minneapolis hace unos dos años donde ambos de los suelos de baldosas de la ducha goteaba como un loco. Los compradores decidieron que no querían la casa antes de que yo terminara con mi inspección.

Techos

Las tejas del techo están en mal estado. Encontrará secciones parcheadas de tejas o tejas que están muy deterioradas y al final de su vida útil. Reemplazar la cubierta del techo es un proyecto costoso, pero no hará que la casa se venda por más dinero, por lo que las aletas dejan el techo solo si no tiene goteras. No puedo decir que los culpo.

Aislamiento

El aislamiento del ático no se ha tocado durante mucho tiempo; incluso podría ser original y necesitará mejoras. Los flippers no obtienen ningún retorno de su inversión en un nuevo aislamiento, así que no espere que se haga nada aquí.

Exterior

La mano de obra de mala calidad abunda en el exterior. Las ventanas de madera originales fueron reemplazadas por inserciones de vinilo, pero la madera vieja en el exterior todavía se está pudriendo y ha sido recién pintado, o alguien hizo un trabajo rápido y sucio al envolver las ventanas con aluminio y dejó mucha madera podrida todavía expuesto.

Las ventanas del sótano han sido reemplazadas por una ventana de cualquier tamaño que estuviera cerca, y la aleta usó pino transparente o madera contrachapada para compensar la diferencia de tamaño. Esta es una mano de obra descuidada, en el mejor de los casos.

Algunas de las reparaciones del revestimiento pueden incluso ser cómicas; De hecho, encontré un agujero en el revestimiento reparado con la tapa de una lata de café en una inspección reciente de la casa.

Hay una capa delgada de virutas de madera nuevas que rodean la casa, pero no se ha hecho nada para corregir los suelos mal colocados alrededor de la casa que pueden conducir a un sótano húmedo. Querrá volver a calificar de inmediato.

La chimenea tiene mucho mortero faltante y grietas en la corona. Deberá contratar a alguien para que repare la chimenea para ayudar a evitar que el deterioro empeore.

Conclusión

Estos son los defectos que a menudo encuentro en las casas invertidas, pero tenga en cuenta que son generalizaciones amplias. ¿Estaba cerca? Si acaba de terminar de buscar una casa invertida y no encontró ninguno de estos problemas, ¡compre la casa! Algunas casas volteadas no están en tan buen estado, mientras que otras están impecables. He trabajado con muchos aficionados al hogar que realizan trabajos de construcción de alta calidad, incluido un amigo, Andy Blessing. Su compañía ocasionalmente cambia de casa, y yo estaría encantado de comprar cualquier casa que él cambiara porque él hace un trabajo honesto y de alta calidad. Hay muchos buenos contratistas que hacen un trabajo excelente, pero son los demás los que dan mala fama a los aficionados a la casa.