Los 10 mayores factores decisivos para la compra de viviendas en 2022

Comprar una casa es una gran decisión con muchas cosas a considerar y consejos para recoger. En 2021 Se vendieron 6,1 millones de viviendas. Y, sin embargo, en un mercado con un inventario bajo y múltiples ofertas competidoras en tantas propiedades, los compradores potenciales todavía se alejan por los factores decisivos.

Según los más recientes Encuesta del Índice de Confianza de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el ocho por ciento de los contratos fueron rescindidos. La principal razón para cancelar el trato: los problemas descubiertos en la inspección de la vivienda.

“Problemas importantes: cimientos, paredes agrietadas, etc. — gritar que… la casa se va a desmoronar”, dice Michelle Schwartz, socia gerente de La agencia en el Valle de San Fernando del condado de Los Ángeles. “Se convierte en un problema de seguridad. Es más fácil alejarse. Los compradores quieren sentir que es seguro y saludable estar en el hogar”.

Una encuesta de HomeAdvisor a 2000 propietarios que compraron en los últimos cinco años revela estos factores decisivos para comprar una casa:

Problemas exteriores

Los revestimientos dañados o descoloridos, la pintura descascarada o los ladrillos deteriorados no dan una buena primera impresión. Jeremy Stein de Sotheby's International Realty, corretaje del centro de Manhattan ve esto con las casas adosadas de la ciudad de Nueva York.

“El trabajo exterior es aterrador para los compradores potenciales que asumen que la decoloración o los defectos requerirán un repintado costoso y reparaciones que requieren mucho tiempo y que incluso pueden desencadenar comités de preservación de hitos involucrarse, agregando una capa de burocracia”, dice.

El mantenimiento diferido es otra bandera roja. “Si (los compradores) ven que las cosas se han ignorado notablemente, ¿qué pasa con las cosas que no pueden ver?” dice Emily Johnson de Sotheby's International Realty, Los Feliz Brokerage en Los Ángeles. “Si ha sido propietario de su casa durante más de cinco años, contrate a alguien para que la repare y pinte la casa con un color nuevo y fresco”.

Problemas de impermeabilización

Jason Krochalis de Kienlen Lattmann Sothebys International Realty, Morristown, Nueva Jersey animó a un cliente vendedor a impermeabilizar su casa antes de publicarla.

“De 30 ventanas, 21 requirieron una reparación significativa o el reemplazo de la moldura o el revestimiento”, dice. “¡Eso es mucho tiempo en una escalera! Incluso el aficionado entusiasta verá que esto lleva demasiado tiempo y posiblemente demasiado riesgo”.

Paredes o techos agrietados

Las grietas pueden cubrirse con obras de arte enmarcadas durante un recorrido por el comprador, pero un inspector podría señalarlas.

Krochalis y un cliente comprador notaron una grieta en el techo junto a una mancha de agua. “Nos dijeron que se debió a un problema de HVAC que se solucionó y que el propietario no había tenido tiempo de reparar el daño cosmético”, recuerda Krochalis. “Los propietarios deben sentirse seguros el problema esta realmente solucionado.”

Agrega Johnson: “Las paredes y los techos se agrietan por razones que no tienen nada que ver con la integridad de la casa, pero se ven muy mal. Tener un manitas de yeso sobre los defectos es una solución fácil. Si la grieta tiene más de un cuarto de pulgada de ancho o se extiende por toda la longitud de una pared o techo, debe investigarse”.

Defectos en la Fundación

Una grieta en los cimientos plantea dos problemas, según Krochalis: la causa de esa grieta y el efecto en la casa. “Las fallas de los cimientos suelen ser un síntoma de algo que podría requerir una excavación, ingeniería y maquinaria pesada extensas y costosas”, dice.

Durante una exhibición reciente, Krochalis siguió una grieta en la pared de los cimientos y descubrió que permitía que entrara agua en la casa y en el panel eléctrico. Si no hubieran visto la grieta, nunca habrían pensado en investigar.

“Cuando (los compradores) ven problemas con la base, sus mentes inmediatamente van a escenarios del fin del mundo y la caja registradora interna en sus mentes comienza a volverse loca”, dice Stein.

Se necesita un número significativo de reparaciones

Una o dos reparaciones es una cosa. Una lista larga puede ser un factor decisivo.

"Cuando se acumulan las reparaciones, los compradores se preguntan: 'Si esto es lo que sabemos ahora, ¿qué más podríamos haber pasado por alto?'", dice Krochalis. El costo promedio de un techo nuevo es de alrededor de $8,000, por ejemplo. “Si el techo es viejo, recomiendo reemplazarlo”, dice Johnson. “Es probable que los compradores paguen más por no tener que lidiar con eso”.

Algunas renovaciones son divertidas y vale la pena el derroche. Otros no lo son. “Gastar $12,000 en una cocina nueva no es lo mismo que gastar $12,000 en una nueva línea de alcantarillado”, dice Schwartz.

Falta de información de los vendedores

Ser mamá sobre la condición de la casa es un no-no. Los vendedores harían mejor en divulgar en exceso.

“Uno de los problemas con las ventas fallidas es la falta de información de los vendedores, lo que puede generar un sentimiento de desconfianza desde la perspectiva del comprador”, dice Whitney Harvey de Venture Sotheby's International Realty, Pleasanton, California. “Animo a mis clientes (vendedores) a proporcionar ofertas o informes sobre problemas que no se solucionarán antes de cotizar. Esto establece confianza con el comprador”.

Problemas de agua

Otro miedo y factor de ruptura común es moho, desencadenado por signos evidentes de intrusión de agua. “(Los compradores) se preguntan qué se filtró en las paredes o debajo de las tablas del piso”, dice Johnson. “Si hay problemas de moho en el pasado, está bien arreglarlos, pero también es muy importante comunicárselos al comprador”.

Edad del hogar

Una casa de 1957 podría mencionarse como tal en el título. Pero si la electricidad y la plomería se actualizaron recientemente, es similar a un nuevo hogar. Las actualizaciones generalmente se encuentran en la divulgación del vendedor, pero pedirle al agente y al vendedor una lista de las mejoras recientes no está fuera de lugar.

“Se trata más de cómo se ha mantenido que la edad de la casa”, dice Schwartz.

Mal trabajo de remodelación

UN remodelación de cocina o baño digno de vergüenza recibe el tipo equivocado de atención. Los compradores no pueden verse viviendo en la casa con ese cocina o baño. La buena noticia es que esta monstruosidad no suele hacer que la casa se desmorone.

“Las modificaciones estéticas no deberían ser un factor decisivo”, dice Schwartz. “Animo a mis clientes a que se centren en cuestiones de salud y seguridad. Es más fácil (para el comprador) de entender”. Suponiendo que el comprador tiene el presupuesto para rehacer el trabajo y el vendedor reduce el precio de venta, ambas partes ganan.

Pisos irregulares

Común en casas de más de 15 años (y especialmente en aquellas que tienen un siglo), los pisos irregulares a menudo causan alarma. Un inspector puede determinar si será costoso o necesario repararlo. Un suelo inclinado puede deberse a un exceso de humedad (tuberías con fugas?) o el cambio de suelo con el tiempo.