Qué considerar antes de restaurar una casa histórica

Ya sea el caprichosa línea de techo victoriana, la escalera flotante neoclásica, o simplemente la anticipación de los tesoros que podrían estar esperando debajo de las tablas del piso, es fácil quedar cautivado con la idea de restauración de una casa histórica.

“Definitivamente hay algunas cosas geniales sobre las casas antiguas y la forma en que están construidas”, dice Neil Stevenson, arquitecto con sede en Charleston, Carolina del Sur y consultor de la serie de renovación de casas de celebridades Rucker's Reno. “A menudo, las habitaciones son enormes y tienen techos altos, viejos pisos de madera de pino, varias chimeneas y todo está construido de la manera más sólida posible”.

Pero profundizar en una renovación histórica definitivamente no es para todos. Puede llevar mucho tiempo, dinero, artesanía, paciencia y conocimiento restaurar el encanto de una casa antigua, al mismo tiempo que se actualiza con las comodidades de una moderna.

“Tenga en cuenta que la renovación de una casa antigua fácilmente puede ser tanto o más caro como construir nuevo”, dice Stevenson. “Podría seguir y seguir, pero dos de los muchos chupadores de dinero furtivos son las ineficiencias energéticas y los daños por condensación de agua”.

Aquí hay algunas otras trampas a considerar antes de embarcarse en un proyecto de casa histórica.

¿Está la casa en un distrito histórico?

Las renovaciones de casas en distritos históricos primero deben obtener la aprobación de las juntas locales de revisión arquitectónica. Esto requiere una mayor atención a la planificación del proyecto y el uso de materiales más caros y fieles a la época.

“Este proceso inicial puede parecer arbitrario y caprichoso si no lo ha hecho antes”, dice el historiador de arquitectura Kristopher King de Propiedades del carro en Charleston, quien también trabajó como consultor en Reno de Rucker. “Pero entra con la mente abierta. Charleston es un destino turístico número uno como resultado directo de la Junta de Revisión Arquitectónica”.

King también señala que obstáculos similares no son inusuales en distritos no históricos. “En las nuevas comunidades, simplemente se llaman pactos”, dice.

¿Su objetivo es la rehabilitación o la restauración?

Puede caer rápidamente en una madriguera de tareas y gastos si no decide temprano dónde limitar el alcance del proyecto.

“Hay una diferencia entre una restauración y una rehabilitación”, dice King. “La restauración es retrotraerse a un período de tiempo. Pero para la mayoría de la gente estamos hablando de rehabilitar casas, tomar lo mejor de todo y trabajar con ello”.

¿Su objetivo principal es el retorno de la inversión?

Se puede mantener el costo del proyecto si las reparaciones y actualizaciones son relativamente simples, como reparacion de pisos y ventanas donde no necesita una coincidencia histórica exacta. Otros trabajos, como el yeso o el rediseño del diseño para acomodar baños y cocinas, son más costosos y requieren destreza y conocimientos adicionales.

“Una casa histórica definitivamente no es para flipper”, dice Bryan Slowick, presidente de BDS Diseño Construcción Remodelación en Libertyville, Illinois. “Pero hay valores no cuantificables, como la belleza, la nostalgia y la singularidad, y algunas personas valoran más ese tipo de cosas”.

Si su objetivo principal es el retorno de la inversión (ROI), tenga en cuenta que las casas mal restauradas no conservan su valor como las que tienen intactas la mayoría de sus partes originales.

¿Está dispuesto a consultar a profesionales sobre su proyecto de bricolaje?

Para mantener el ROI alto y los costos bajos, todos nuestros expertos enfatizaron la importancia de consultar con profesionales de casas históricas desde el principio del proceso, incluso antes de comprar una casa antigua. Un tutorial con alguien versado en arquitectura histórica puede ayudarlo a evitar errores comunes en el diseño y la construcción.

Los profesionales también pueden ayudarlo a impulsar su proceso de aprendizaje, navegar por las juntas de revisión arquitectónica y encontrar o recrear materiales antiguos.

¿Te gusta la investigación y tienes paciencia?

Si bien es aconsejable buscar el consejo de profesionales, los aficionados al bricolaje experimentados aún pueden hacer la mayor parte de la renovación por sí mismos. Si tiene tiempo y disfruta aprendiendo sobre los matices de las casas antiguas, el proceso puede ser satisfactorio. Ejemplo: ¡Algunas escaleras flotantes no tienen clavos! “Fueron construidos antes de los niveles láser, antes de todas estas herramientas que tenemos hoy”, dice King.

Consideraciones para renovar una casa histórica

Piense en una casa histórica como una antigüedad, dice King. Presentan muchos de los mismos peligros potenciales que los más modernos, y algunos más.

• Inspecciones: Antes de comprar, haga un recorrido con un inspector versado en arquitectura antigua, en comparación con uno cuyo enfoque principal sea la salud y la seguridad. El inspector puede señalar problemas como conductos, madera podrida y mampostería.
• Fundación y estructura: Si la casa está inclinada o hay grietas en las paredes interiores en las esquinas de las ventanas, puertas y techos, obtenga la opinión de un experto. Estos podrían ser signos de una base deficiente o un asentamiento desigual. Los problemas estructurales pueden ser caros de arreglar y difíciles de hacer tú mismo.
• Inundaciones y fugas: Busque signos de agua estancada debajo o alrededor de la casa, así como manchas de agua, madera podrida o podredumbre seca. Verifique especialmente debajo del techo, en los marcos de las ventanas, a lo largo de los zócalos y alrededor de los conductos. Esos podrían ser signos de fugas de agua desde el exterior o de conductos o tuberías con fugas.
  
• Ineficiencias energéticas: Considere lo que necesita ser reemplazado, como el horno, las ventanas y el aislamiento. “Por lo general, no se puede hacer mucho para cerrar las fugas de aire en una casa antigua”, dice Stevenson. “La espuma en aerosol es útil pero no la solución milagrosa que le gustaría”.
• Ventanas y Puertas: Los que tienen fugas pueden ser difíciles de reparar y es posible que deba contratar a un especialista para que cumplan con los códigos de energía modernos. “No es como si fueras a poder tomar una casa de 200 años de antigüedad y colocarle algunas ventanas de vinilo”, dice Slowick.
• Aislamiento: Además de las altísimas facturas de energía, el aislamiento mal instalado y los sistemas mecánicos mal diseñados pueden causar daños generalizados debido a la condensación del agua. “Si el aislamiento no se instala correctamente, el punto de rocío ocurrirá dentro de la cavidad de la pared”, dice Stevenson. “La humedad no controlada a menudo puede provocar el crecimiento de moho y bacterias, lo que atrae termitas y bichos. y crea la tormenta perfecta para acelerar la pudrición y descomposición de la materia orgánica, como la madera y papel."
• climatización: Asegúrese de que los conductos estén aislados y sellados, y que la unidad mecánica no sea demasiado grande para el espacio. Una unidad de gran tamaño no funcionará con la frecuencia suficiente para eliminar la humedad del aire, por lo que la humedad se condensará alrededor de ventanas, paredes, techos, puertas y conductos.
  
• Eléctrico: Considere la antigüedad del sistema eléctrico y si hay suficientes circuitos adicionales en el panel para hacer funcionar cualquier sistema moderno que esté instalando.
• Plomería: Vea si la ducha se drena rápidamente y mantiene la presión cuando se descarga el inodoro. Tenga en cuenta el alcance total de la actualización de la plomería. Un baño de arriba podría requerir abrir el yeso en las paredes de abajo.
• Yeso: La reparación del yeso requiere habilidad y paciencia especiales, y no necesariamente desea reemplazarlo. “Lo más fácil de hacer es entrar y desmantelar una casa hasta los montantes, colocar todos los cables y tuberías nuevos y luego colocar paneles de yeso”, dice King. “Pero el yeso produce esa sensación especial de durabilidad, acústica y textura que esperas de un muro histórico”. En cambio, King recomienda quitar los zócalos para pasar los cables.

Date cuenta de que la casa es más permanente que tú

“Creo que la consideración más importante, y es casi muy antiestadounidense, es pensar en uno mismo como un mayordomo de la casa y no como el dueño de la casa”, dice King.

“Estás viviendo en un edificio que ha existido durante 300 años y, con suerte, seguirá existiendo durante al menos 300 más. Así que piense en su propiedad desde una perspectiva más amplia y tome decisiones no solo por usted, sino también por el cuidado a largo plazo de la casa”.

Karuna escribe sobre vida silvestre, naturaleza, historia y viajes para revistas, periódicos y sitios web. incluyendo National Geographic, National Parks, Discovery Channel, Atlas Obscura y High Country Noticias. También produjo varias películas independientes y dirigió el documental The Guerrero Project, sobre la búsqueda de un barco de esclavos hundido. Ella y su esposo, Steve, escribieron una guía galardonada de los Cayos de Florida y actualmente están renovando por completo una casa abandonada en un pueblo fantasma. Ella tiene un B.A. en periodismo y geología de la Universidad de Montana. Miembro de OWAA, SATW.