Die Erschwinglichkeit von Wohnraum sinkt auf den niedrigsten Stand seit 2006

Die National Association of Realtors (NAR) hat kürzlich ihren monatlichen Bericht über den Housing Affordability Index (HAI) veröffentlicht, der einen dramatischen Rückgang der Fähigkeit der typischen amerikanischen Familie zeigt ein neues Zuhause kaufen.

Der HAI fiel auf 102,5, fast 50 Punkte niedriger als 2021 und der niedrigste Stand seit 2006, als er bei 100,5 seinen Tiefpunkt erreichte. Hier ist eine Zusammenfassung des Berichts. Aber was bedeuten diese Zahlen und wie wirken sie sich auf den durchschnittlichen Hausbesitzer oder Käufer aus?

Was bedeutet bezahlbares Wohnen?

Ökonomen verwenden mehrere Maße für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, wobei der HAI der bekannteste Index ist.

Der vom NAR erstellte und gepflegte HAI misst die Fähigkeit einer typischen Familie, sich einen Kredit für ein US-Haus zum Durchschnittspreis zu leisten. Dazu berücksichtigt der HAI den aktuellen Effektivwert Hypothekenzinsen, typische Einfamilienhauspreise und typisches Familieneinkommen.

Natürlich bedarf „typisch“ einer Klärung. Das NAR-Website beschreibt es so:

„Ein typisches Haus ist definiert als das von NAR berechnete bestehende Einfamilienhaus zum nationalen Durchschnittspreis. Die typische Familie ist definiert als eine Familie, die das vom U.S. Bureau of the Census gemeldete mittlere Familieneinkommen verdient. Der vorherrschende Hypothekenzinssatz ist der effektive Zinssatz für Darlehen, die vom Federal Housing Finance Board für bestehende Häuser abgeschlossen wurden.“

Hier kommen wir direkt zu den Ergebnissen: Wenn der HAI nahe bei 100 liegt, qualifiziert sich die typische Familie kaum für einen Kredit auf das amerikanische Haus zum Durchschnittspreis. Ein Index von 150 zeigt an, dass die typische Familie 50 Prozent mehr Einkommen hat, als benötigt wird, um sich das gleiche Haus leisten zu können, während ein HAI von 70 diese Familie um 30 Prozent knapp macht.

Was das HAI tut nicht angeben, ist die Erschwinglichkeit für ein bestimmtes Haus für einen bestimmten Käufer. Vielmehr misst es die allgemeine „Temperatur“ des Wohnungsmarktes und zeigt potenzielle Fallstricke für Hausbesitzer in der Zukunft auf. Das HAI berücksichtigt auch keine laufenden Wohneigentumskosten wie z Grundsteuern, Versicherung und Wartung.

HAI kann auch regional variieren. Der HAI für den Mittleren Westen liegt mit 140,5 weit über dem nationalen Durchschnitt, während er im Westen weit darunter liegt (69,8).

Was verursacht ein niedriges Erschwinglichkeitsniveau für Wohnraum?

Hypothekenzinsen

Als die Federal Reserve die Zinsen erhöhte, um die Inflation zu bekämpfen, stiegen auch die Hypothekenzinsen. Laut NAR stiegen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen im letzten Jahr von 3,01 % auf 5,31 %. Höhere Hypothekenzinsen können ein Haus weniger erschwinglich machen, selbst wenn der Listenpreis gleich bleibt.

Hauspreise

Natürlich sind die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren dramatisch gestiegen. Die Pandemie hatte enorme Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage, aber das gesunkene Angebot, insbesondere in Starterhäuser, ist seit dem Immobiliencrash 2008 ein Thema. Die Gründe dafür sind ein Thema für sich, aber eine gute Übersicht findet sich hier Forbes-Artikel.

Familieneinkommen

Während das mittlere Familieneinkommen im letzten Jahr gestiegen ist, hat es nicht mit den Immobilienpreisen und Hypothekenzinsen Schritt gehalten.

Was sind die Auswirkungen einer niedrigen Erschwinglichkeit von Wohnraum?

Es kann schwierig sein, diese mit Sicherheit zu sagen, aber hier sind ein paar allgemeine Vorhersagen.

Mögliche Preisspirale

Weniger erschwingliche Häuser drängen einige potenzielle Käufer von Eigenheimen aus dem Markt und bauen Ersparnisse für eine Zeit auf, in der Wohnraum erschwinglicher ist. Mit weniger Käufern verlangsamen sich viele Bauherren Bau neuer Häuser, Aufwärtsdruck auf bestehende Eigenheimpreise ausüben. Verringerte Nachfrage nach Genehmigungen und Baubeginnen schlagen vor, dass dies wahr ist.

Geringere Ersparnisse und Ausgaben

Hauskäufer, die ein weniger erschwingliches Haus kaufen, haben möglicherweise Schwierigkeiten, Ersparnisse aufzubauen oder unerwartete Ausgaben zu decken. Dies gilt insbesondere für erstmalige Hauskäufer.

Potenzieller Leitstern

Einige Ökonomen und Experten glauben, dass der HAI die zukünftige Wirtschaftsleistung anzeigt. Die berüchtigt niedrige Erschwinglichkeit von Wohnraum in den späten 70er/frühen 80er Jahren ging der Spar- und Kreditkrise voraus, während ein HAI-Rückgang Mitte der 2000er Jahre der Immobilienkrise und der Großen Rezession vorausging.

Die Zeit wird zeigen, ob der aktuelle Rückgang in Bezahlbarkeit von Wohnraum ist ein anhaltender Trend oder ein kurzfristiger Rückgang. Das nächste vierteljährliche HAI erscheint am 11. August.

Der in Ohio lebende freiberufliche Schriftsteller und Autor Dan Stout ist ein ehemaliger Wohnungsrenovierer, gewerblicher Bauleiter und Wartungsmanager. Er hat an fast allen Aspekten des Bauens und Heimwerkens gearbeitet, einschließlich Projektplanung und Genehmigung, Sanitär, Grundelektrik, Trockenbau, Zimmerei, Fliesen, Malerei und mehr. Er veröffentlicht auch Noir-Fantasy-Thriller, darunter The Carter Series, vom Penguin-Impressum DAW Books.