Alte Häuser: Was lohnt sich zu restaurieren?

Es gibt nicht viele feste Regeln dafür, welche Teile eines alten Hauses es wert sind, restauriert zu werden und welche besser zu ersetzen sind. Oft geht es eher darum, den Charakter des Hauses gegen das Geld abzuwägen, das Sie bereit sind auszugeben, um dieses historische Flair zu erhalten.

"Sie können analysieren, was an einem alten Zuhause cool ist, und normalerweise kommt es auf ein gewisses Maß an Handwerkskunst an, das man in den heutigen Häusern nicht bekommt“, sagt Neil Stevenson, a Architekt aus Charleston, S.C und Berater für die Promi-Hausrenovierungsserie Rucker’s Reno.

„Normalerweise ist es eine Kombination aus Fenstern, Böden, Decken und manchmal gibt es supercoole Formteile sowie kleine Details wie Patina oder Türbeschläge. Das behalten wir gerne bei.“

Das Maß an Handwerkskunst, das zum Reparieren und Ersetzen dieser Elemente erforderlich ist, ist kostspielig, daher müssen Sie Ihre Projekte sorgfältig auswählen. Reparieren Sie es, um darin zu leben, oder streben Sie eine gute Kapitalrendite an?

„Finden Sie heraus, für wie viel Sie das Haus verkaufen können, sobald es repariert ist, und arbeiten Sie rückwärts in ein Budget“, sagt Stevenson. „Leider reicht Ihr Budget normalerweise nicht aus, um alles wiederherzustellen, was Sie wollen.“

Denken Sie auch daran, dass manche Dinge die Mühe einfach nicht wert sind.

„Solange gebaut wurde, gab es schlechte Verarbeitung und schlechte Materialien“, sagt der Architekturhistoriker Kristopher King Wageneigenschaften in Charleston, einem Berater von Rucker’s Reno.

„Anstatt zu sagen, dass es sich lohnt zu retten, nur weil es alt ist, ist es genauer zu sagen, weil es so ist alt, müssen Sie langsamer werden und abschätzen, was Sie tun werden, und sicherstellen, dass es nicht schädlich ist.

Bei der Entscheidung, was es wert ist, restauriert zu werden, und was nicht in einem alten oder historischen Haus, sind hier einige der wichtigsten Elemente, die es zu berücksichtigen gilt.

Gipswände

Überprüfen Sie, ob der Putz flach und in seiner ursprünglichen Ebene ist, und tasten Sie ihn dann mit Ihrer Hand ab, um festzustellen, ob er noch an der Latte dahinter haftet. Jahrhunderte der Schwerkraft bedeuten oft, dass Sie in Decken schwerste Putzfehler finden.

„Wenn nicht der Großteil einer Wand oder Decke versagt hat, würde ich das behaupten Neuverputzen der beschädigten Stellen ist die beste Vorgehensweise“, sagt King. „Gips bietet eine bessere Schall-, Brand- und Witterungsbeständigkeit als [Trockenbau].“

Gipsgesimsarbeiten können schwieriger zu reparieren sein und erfordern fast immer einen erfahrenen Handwerker. Aber es lohnt sich auch, sagt King, denn „es ist normalerweise der visuell beeindruckendste Aspekt eines historischen Raums.“

Etagen

Wenn Sie einen Holzboden flicken und reparieren können, sagen Stevenson und King, dass es sich normalerweise lohnt, ihn zu behalten. „Historische Holzböden sind ein bestimmendes visuelles Merkmal historischer Häuser“, sagt King. „Sie sind normalerweise das erste, was die Leute bemerken und worauf sie reagieren.“

Die häufigsten Bodenschäden entstehen durch Feuchtigkeit oder Abnutzung. Das bedeutet selektives Ersetzen und Reparatur ist eine gute Option, es sei denn, der Boden wurde zu oft geschliffen oder die Zungen platzen. In diesen Fällen müssen Sie sie wahrscheinlich ersetzen, es sei denn, Sie haben Glück und können die Bretter einfach umdrehen, um sie wiederzuverwenden.

Leisten

Aufwändige Fenster- und Türleisten sind das Markenzeichen vieler alter Häuser. Wenn möglich, lassen Sie sie an Ort und Stelle und arbeiten Sie um sie herum, wenn Sie Türen und Fenster austauschen. Wenn sie entfernt werden müssen, werden sie wahrscheinlich in Abschnitte zerfallen, die wieder zusammengesetzt werden können.

Fenster und Türen

Historische Fenster und Türen sind erhaltens- und erhaltenswert renovieren wann immer möglich. Sie sind in der Regel solider und langlebiger als ihre modernen Ersatzprodukte. Außerdem sagt King, dass sie so konzipiert wurden, dass sie auseinandergenommen, repariert und wieder zusammengesetzt werden können.

„Historische Fenster haben zwar einen schlechten Ruf, aber das liegt vor allem daran, dass Fensterhersteller sie seit Jahrzehnten so vermarkten“, sagt er. „Außerdem verstehen die meisten Auftragnehmer nicht mehr, wie sie daran arbeiten sollen. Aber historische Fenster schneiden sehr gut ab. Normalerweise würde es Jahrzehnte an Energieeinsparungen erfordern, um die Kosten für das Herausreißen historischer Fenster wieder hereinzuholen.“

Elektrizität

Beim Austausch des Elektrosystems kommt es auf Sicherheit und Funktionalität an, die vom Alter und der Kapazität des Systems abhängen. Um herauszufinden, ob es in Ordnung ist, suchen Sie nach einem aktualisierten Servicepanel, geerdeten Steckdosen und modernem Romex-Kabel.

„Wenn Sie die älteren Edison-Sicherungen, mit Stoff umwickelte Drähte oder nicht geerdete Steckdosen sehen, ist wahrscheinlich eine komplette Systemüberholung erforderlich“, sagt King. Das könnte auch neue, leistungsstärkere Versorgungsleitungen von der Stange und andere Aktualisierungen erfordern den heutigen Bauvorschriften entsprechen.

Installation

Wie bei der Elektrizität hängt der Austausch von Rohrleitungen von der Sicherheit ab und davon, ob dies erforderlich ist modernen Bauvorschriften entsprechen. „Während ältere Kupferrohre sehr gut halten, sollten moderne Polybutylen-Rohre aus den 1980er Jahren ersetzt werden, wenn sie gefunden werden“, sagt King.

Auch ältere gusseiserne Abflussleitungen können mit der Zeit korrodieren und an Kapazität verlieren. Und natürlich alles mit Blei heraussuchen und diese ersetzen. In unbewohnten Häusern in kalten Klimazonen können Sie auch auf Überraschungen in den Wänden stoßen, wie z. B. Rohrbrüche durch Gefrieren.

Isolierung

Vielen alten Häusern mangelt es an moderner Isolierung, wodurch Heiz- und Kühlkosten alarmierend hoch werden. Aber Isolierung falsch anbringen, insbesondere in warmen und feuchten Klimazonen, kann zu anhaltenden Kondensationsproblemen führen.

„Der beste Weg, ein altes Haus zu schützen, ist eine Dampfsperre an der Außenseite der Dämmung, die den ganzen Ort umhüllt“, sagt Stevenson. „Aber dafür müssten Sie alle Verkleidungen entfernen, was normalerweise keine Option ist, denn sobald Sie die alten Bretter abreißen, beginnen sie auseinanderzufallen.“

Dafür gibt es keine einfache Lösung. Versuchen Sie, das Haus so luftdicht wie möglich zu machen, und lassen Sie die Klimaanlage nicht zu kalt laufen.

HLK

Häuser ohne

Die meisten alten Häuser haben wahrscheinlich kein HLK-System. Die Installation kann schwierig und teuer sein, da die Wandhohlräume manchmal zu eng für Standardkanäle sind. Es ist auch wichtig, sie richtig zu installieren, um Probleme mit Kondensation zu vermeiden.

„Historische Häuser wurden nicht im Hinblick auf HVAC entworfen“, sagt King. „Es ist von entscheidender Bedeutung zu verstehen, was man tut. Es gibt kein todsicherer Weg mehr, ein altes Haus zu verwüsten als es unsachgemäß zu konditionieren, besonders in feuchten Klimazonen.“

Häuser mit

Wenn ein altes Haus über ein HLK-System verfügt, überprüfen Sie die Kanäle, um sicherzustellen, dass sie gut isoliert sind. Dadurch wird sichergestellt, dass das System keine übermäßige Feuchtigkeit in die Gebäudehülle einführt. Überprüfen Sie auch, ob die Kanalführung für jeden Raum ausreichend ist. Und vermeiden Sie übergroße Einheiten, die dazu führen können, dass das System kurz läuft und latente Feuchtigkeit nicht aus der Luft entfernt wird.

Karuna schreibt für Zeitschriften, Zeitungen und Websites über Wildtiere, Natur, Geschichte und Reisen einschließlich National Geographic, Nationalparks, Discovery Channel, Atlas Obscura und High Country Nachricht. Sie hat auch eine Reihe von Independent-Filmen produziert und den Dokumentarfilm The Guerrero Project über die Suche nach einem gesunkenen Sklavenschiff inszeniert. Sie und ihr Mann Steve haben einen preisgekrönten Reiseführer zu den Florida Keys geschrieben und renovieren derzeit ein verlassenes Haus in einer Geisterstadt komplett. Sie hat einen B.A. in Journalismus und Geologie von der University of Montana. Mitglied von OWAA, SATW.