9 ting en ejendomsmægler lærte efter at have købt sit første hus

Fire år efter at have købt sit første hjem med sin kommende mand, Lindsay Bjerke påbegyndte en karriere som ejendomsmægler, at hjælpe førstegangskøbere i Minnesotas tvillingebyer.

Bjerke begyndte for nylig at vende hjem. "Jeg var i stand til at gøre det, fordi vi havde egenkapital i vores første hjem," siger hun. Hun har fire investeringsejendomme: to ferieboliger, en triplex og et enfamiliehus. "Vi er også på vores tredje hus nu," siger hun.

Hendes tidligere karriere som indretningsarkitekt, kombineret med hendes ejendomserfaring, hjælper Bjerke - og ved fuldmagt hendes kunder - med at se ud over grimme ombygninger og andre knap så smukke ting. Her kommer Bjerke ind på de centrale beslutninger, hun stod over for som førstegangskøber, og de ting, hun ville ønske, hun vidste dengang.

Vent ikke for længe med at købe dit første hjem

Bjerke købte sin første bolig i midten af ​​20'erne. "Jeg er glad for, at vi sprang ind i boligeje tidligt," siger hun. "Mange mennesker venter, indtil de føler sig stabile. Selvom vi ikke lagde mange penge ned, var vi i stand til at opbygge egenkapital."

Egenkapital giver dig mulighed for stop med at spilde penge på husleje og arbejde hen imod andre drømme, såsom at bygge en virksomhed. Boligejerskab giver dig mulighed for at låne mod egenkapitalen.

"Alle de penge, du betaler hver måned (i en leje), går imod formueopbygning," siger Bjerke. "Vi opbyggede egenkapital i en ung alder og brugte senere egenkapitalen i vores hjem til at købe investeringer, da mange andre på vores alder lige (begyndte at lede) efter deres første hjem."

Begynd hvor du er

Bjerke ser ofte, at kunder køber et hus, de forventer at vokse ind i. Det, siger hun, er en fejl. At betale for plads, du ikke bruger endnu, såsom en fremtidig vuggestue, giver færre penge til besparelser eller andre investeringer.

"Det er okay at starte et sted," siger hun. "Nogle mennesker vil have tre soveværelser, men har ikke børn endnu."

Den gennemsnitlige tid brugt i et første hjem er mellem fem til 10 år. Fem år er nok tid til at investere klogt, siger Bjerke. At vælge "starterhjemmet", som typisk har to soveværelser og et bad, betyder, at du vil være mere økonomisk sikker, når du køber det større hjem senere.

"Vi ville gerne have noget større, men i vores prisklasse betød større at købe et hus, der skulle arbejde, vi ikke havde råd til," siger Bjerke. "I stedet købte vi små, men velopdaterede. Vi var i stand til at være økonomisk komfortable og ikke huse fattige, og betale vores realkreditlån ned hurtigere.

”Det passede os i seks år, da vi startede vores liv sammen. Efter det, fordi vi købte en billig bolig, havde vi muligheder for at sælge eller beholde som en investering, når tiden kom til at købe op.”

Prioriter tilstand frem for størrelse

Til deres første hus afgav Bjerke og hendes mand et tilbud på en bolig i god stand. Dette var strategisk: Gå på kompromis med størrelse, ikke tilstand.

"Det var nemmere at lave boliger til et mindre hus, end hvis vi var i et pengehul eller konstant lavede reparationer (på et større hjem)," siger hun. "Det gik godt, fordi vi ikke havde nogen penge at tale om efter en udbetaling, og jeg er glad for, at vi ikke havde det stress med endeløse reparationer af hjemmet efter sådan en investering.

"De fleste førstegangskøbere undervurderer drastisk prisen på reparationer, inklusive mig selv på det tidspunkt, og er chokerede, når det bliver tid til at lave opdateringer, som de troede ville være overkommelige. Med de stigende omkostninger til arbejdskraft og materialer er det mere sandt nu end nogensinde før. Du vil eje boligen, ikke have hjemmet til at eje dig.”

Spar så meget som muligt til din udbetaling

Det er fristende at holde penge i banken og gå lavt på udbetalingen, men så tager det længere tid at opbygge egenkapital. Når du skal vælge mellem f.eks. en udbetaling på 12 procent eller 15 procent, skal du vælge det højere beløb, forudsat at det ikke bliver en kamp.

"Når du sælger, vil du gerne have egenkapital og være forberedt på en nedtur," siger Bjerke. "Du vil ikke fortryde, at du har lagt flere penge i dit hus. Vi skrabede lige nok sammen til at betale en udbetaling med et FHA-lån."

Bjerke fortalte, at hun købte sin første bolig på et helt andet marked. "Selvom vi ikke realiserede en stor fortjeneste/påskønnelse med salget af vores første bolig," siger hun, "havde vi stadig egenkapital og noget af værdi at sælge i slutningen af ​​vores seks-årige ejerskab versus at bruge titusindvis af dollars på husleje i løbet af det tid."

Overvej "House Hacking"

"House hacking" er, når en del af hjemmet er en tilbehør boligenhed (ADU), enten for korttidsleje som Airbnb eller langsigtede månedlige lejere. At købe en duplex er en anden måde at "hushack på."

"Jeg ville ønske, at vi havde overvejet at gøre det, da vi var unge og havde tid, før børn og skulle ofre privatlivet," siger Bjerke.

Selvom du ikke har et gæstehus, så "lej den (færdige) kælder ud," siger Bjerke. "At have den ekstra indkomst er enorm."

Kend dine finansieringsmuligheder først

På en sælgers marked snappes fortegnelser hurtigt på grund af lav beholdning og flere tilbud. Bliv prækvalificeret og forhåndsgodkendt, inden du handler. En ejendomsmægler kan anbefale en långiver. "På dette marked har man ikke tid til at blive forhåndsgodkendt efter en gennemgang," siger Bjerke.

Der er en anden fordel ved at sikre økonomi først: Du ved, hvilke boliger der er uden for dit budget, så du ikke bliver lokket ind af et fancy køkken eller spa-lignende primært bad. "(Vurder din økonomi), før du hopper ud i det følelsesmæssige aspekt af boligkøb, fordi det er når du kan lave fejl," siger Bjerke.

Brug MLS i din boligsøgning

At hyre en ejendomsmægler og scrolle en online fortegnelses billeder er en stor hjælp. Det gjorde Bjerke og hendes mand gentagne gange. Derudover vil du gerne vide det øjeblik, en ejendom er sat til salg.

"Informationen på dette hurtige marked er ikke nøjagtig på Zillow," siger Bjerke. "Du skal se ejendommen inden for de første 24 eller 48 timer." Kun en agent kan give dig onlineadgang til Multiple Listing Service (MLS).

Vær klar til inspektion

Det mindst attraktive aspekt ved at købe bolig er inspektionen. Inden det sker, siger Bjerke: "Spørg din agent, hvad der kan være nødvendigt for reparation." Agenter er gået gennem hundredvis af hjem og kender almindelige tilstandsproblemer relateret til et hjems alder eller arkitektoniske stil.

"Køberne tænker på, hvilken farve de vil male, og ikke hvor gammel ovnen er," siger Bjerke.

Bjerkes indretningserfaring, hvor hun arbejdede på boliger sammen med entreprenører og arkitekter, hjalp hende til at vide, hvad hun skulle kigge efter før eftersyn.

Køb under budget

Når først din långiver fortæller dig, hvor meget du kan låne og effektivt bruge på et hjem, skal du ikke antage, at du skal overholde dette beløb. "Bare fordi du er kvalificeret til at købe mere, så hold dig til din månedlige betaling og arbejd tilbage fra det for at bestemme, hvad din boligpris skal være," siger Bjerke.

Hun og hendes mand modstod trangen til at købe det, de var godkendt til. De indså, at deres chancer for at købe et større hus senere kunne lide, hvis de rent faktisk lånte så mange penge.