كيفية شراء الأرض: دليل خطوة بخطوة

وفقا ل مسح سوق الأراضي التي أصدرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، تتزايد مبيعات الأراضي بشكل مطرد ، ولسبب وجيه. الأراضي غير المطورة هي واحدة من أكثر أشكال الأراضي التي يمكن تحمل تكاليفها العقارات، مما يسهل الوصول إليه من الناحية المالية المشترين لأول مرة.

لسوء الحظ، شراء الأرض يمكن أن تكون عملية مخيفة وشاقة. دعنا نتصفح الخطوات ، لذلك عندما تقرر شراء أرض ، يمكنك القيام بذلك بوضوح وثقة.

كيف تجد أرض للبيع

تشمل بعض أفضل الطرق للعثور على أرض للبيع ما يلي:

المواقع العقارية

وفق بناة أتموس رئيس العمليات Trent Hedge ، يبدأ معظم الأشخاص البحث عن الأراضي من خلال الاطلاع على قواعد بيانات العقارات عبر الإنترنت. مواقع مثل Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com و Realtor.com لديها قوائم لأراضي للبيع في جميع أنحاء البلاد ، وبعض قواعد البيانات متخصصة في قوائم الأراضي الشاغرة. تتضمن بعض قواعد البيانات المتخصصة الأكبر والأكثر شيوعًا ما يلي:

• LandWatch.com ؛

• Land.com ؛

• LandSearch.com ؛

• LandHub.com ؛

• LandAndFarm.com.

تتضمن هذه المواقع في الغالب قوائم انتقائية من خدمة القوائم المتعددة (MLS) المرخصة وكلاء عقارات يمكن الوصول إليها ، ولكن قد تتضمن أيضًا قوائم للبيع من قبل المالك (FSBO).

بالنسبة لقوائم MLS ، عادة ما تكون جهة الاتصال وكيل عقارات يمثل البائع (المعروف أيضًا باسم وكيل البائع). يتم تحفيز وكلاء البائع ماليًا ويلتزمون أخلاقيا بتمثيل مصلحة البائع. وبالتالي ، يوصى غالبًا بتوظيف وكيلك الخاص (وكيل المشتري) لتمثيل مصلحتك.

وكلاء عقارات

يمكن أن يكون وكلاء العقارات مورداً لا يقدر بثمن للعثور على الأرض. لديهم حق الوصول إلى كل قائمة في MLS (خصائص "السوق") ، إلى جانب الخصائص غير المدرجة في MLS (خصائص "خارج السوق") من خلال شبكتهم من المتخصصين في هذا المجال مثل مطوري الأراضي والمقاولين.

في حين أن معظم وكلاء العقارات يمكنهم تسهيل شراء الأراضي ، فإن أفضل الوكلاء هم أولئك المتخصصون في الأراضي الخام. يوصي كريستوفر ماكجواير ، الوسيط العقاري والمستثمر ومؤسس Real Estate Exam Ninja العمل مع "... وكلاء لديهم تاريخ طويل في بيع الأراضي أو خبرة في علوم التربة أو الجيولوجيا أو الحراجة. "

يقترح McGuire أيضًا استخدام وكلاء مع تعيين مستشار الأراضي المعتمد (ALC) من خلال Realtors Land Institute (RLI) ، إذا كان بإمكانك العثور على واحد في منطقتك. يتم تدريب هؤلاء الوكلاء على إرشادك خلال خطوات العناية الواجبة اللازمة و الإجراءات القانونية المتعلقة بشراء الأراضي.

الموارد المحلية

يمكن العثور على بعض خصائص FSBO في الإعلانات المبوبة في الصحف المحلية أو الدلائل عبر الإنترنت مثل Craiglist و Facebook Marketplace. EasySellFL.com كما يوصي المؤسس والرئيس التنفيذي جريج بوند بالاتصال أصحاب الأراضي مباشرة. يقول بوند: "لقد أرسلنا أحياء بالبريد تحتوي على قطع أرض رخيصة وقابلة للبناء ووجدنا عدة مرات أن المالكين سعداء بالتخلي عن أراضيهم مقابل خصم كبير".

يقترح بوند العثور على معلومات الاتصال بمالكي الأراضي على خريطة أنظمة المعلومات الجغرافية (GIS) من موقع مكتب County Assessor على الويب. ينصح بوند أيضًا بفحص مزادات صك ضرائب المقاطعة ، حيث يتم بيع الأرض بالمزاد بخصم كبير عندما يفشل المالك في دفع ضرائب الملكية.

عوامل يجب مراعاتها عند البحث عن الأرض

يمكن لبعض العوامل تحديد ما إذا كانت قطعة الأرض ستلبي احتياجاتك الخاصة وتؤثر على صعوبة وتكلفة التطوير عليها. أثناء البحث عن الأرض ، ضع الاعتبارات التالية في الاعتبار.

الوصول إلى المرافق

• ماء. اذا كان إمدادات المياه البلدية غير متوفر في الموقع ، فقد تضطر إلى تثبيت بئر أو غير ذلك نظام المياه خارج الشبكة. يعتبر نقل المياه بالشاحنات خيارًا آخر قد يكون مكلفًا وغير مريح.

• الصرف الصحي. في حالة عدم توفر وصلة الصرف الصحي البلدية ، أ خزان للصرف الصحي سوف تحتاج إلى التثبيت قبل الانتهاء من أي بناء.

• كهرباء. إذا لم يكن أحدهم موجودًا بالفعل ، فستحتاج شركة المرافق المحلية إلى تشغيل خط كهربائي إلى منطقه بناء. خيار آخر هو تثبيت ملف نظام مولّد بالطاقة الشمسية.

• خدمة الإنترنت.تحقق مما إذا كانت التغطية الخلوية وملف اتصال بالإنترنت متوفرة في الممتلكات. قد تحتاج للتبديل الخدمة الخلوية مزودي الخدمة ، أو قم بتشغيل كبل الإنترنت بالألياف الضوئية إلى موقع المبنى.

الوصول إلى الطريق

بعض يبني منزل بعيد تفتقر إلى طريق الوصول. إذا لم يكن هناك طريق عام أو خاص ينتقل إلى العقار ، فقد تحتاج إلى إنشاء طريق. هذا غالبا ما يكون مكلفا. من المحتمل أن يتضمن التعاقد مع مقاول أعمال حفر ، وربما متخصص في الأشجار أو شركة قطع الأشجار لإزالة الأشجار. يقول McGuire أنك قد تحتاج إلى التقدم بطلب للحصول على حق المرور الارتفاق للحصول على حقوق الانتفاع بالممتلكات المجاورة إذا كانت الأرض غير ساحلية بطرود مجاورة.

خيارات تمويل الأراضي

الحصول تمويل الأراضي الشاغرة غالبًا ما يكون أكثر تعقيدًا من الخصائص المطورة.

مشترو العقارات الممتازة يقول المالك إيريك نيرهود إن معظم المقرضين ينظرون إلى الأراضي غير المطورة على أنها استثمار محفوف بالمخاطر ، ومن المرجح أن يقدموا التمويل عندما يكون لديك خطط فورية لبناء منزل. عندما يكون الأمر كذلك ، يجب أن تتوقع أن تدفع من 15 إلى 25 بالمائة مقابل أ الدفع لأسفل، أو ما يصل إلى 50 في المائة بدونه خطط البناء.

فيما يلي بعض الخيارات لتمويل شراء الأرض:

• قرض البناء إلى الدائم (CP). يُطلق عليه أيضًا "ملف قرض البناء، "يسمح قرض الإنتاج الأنظف للمشتري بتمويل شراء الأرض وبناء المنزل في وقت واحد. إنه خيار التمويل الأكثر شيوعًا لأنه غالبًا ما يتطلب دفعة أولى أصغر ، وله قيمة معدل فائدة أقل ويتم تقديمه من قبل معظم المقرضين. قبل التقدم بطلب للحصول على قرض CP ، عادة ما يتعين عليك ذلك توظيف مقاول مرخص وصياغة خطط البناء. غالبًا ما يحدد المُقرض الحد الأقصى من الوقت الذي يمكنك الانتظار فيه لبدء البناء.

• قرض لوط. تسمح لك قروض اللوت بتمويل شراء أرض بدون خطط فورية للبناء على العقار. وفقًا لـ Hedge ، لا يتم تقديم قروض كبيرة من قبل معظم المقرضين ، الذين يرونها أكثر خطورة من قروض البناء. تتطلب قروض اللوت أيضًا دفعات مقدمة أكبر وتأتي بمعدلات فائدة أعلى.

• تمويل المالك. في بعض خصائص FSBO ، قد يعرض البائع تمويل الشراء مباشرة. ستعتمد الدفعة المقدمة المطلوبة على البائع ، لكنها عادةً (وإن لم تكن دائمًا) أقل من التمويل التقليدي. ومع ذلك ، عادة ما تكون معدلات الفائدة أعلى.

وبالطبع ، هناك خيار عدم التمويل - الدفع نقدًا. هذا أيضا يجعل من السهل الحصول عليها تمويل البناء عندما تقوم بالبناء ، كما يقول Hedge ، لأن الأسهم التي لديك في الأرض يمكن أن تكون بمثابة دفعة مقدمة.

تقديم عروضها

بعد أن تجد عقارًا مرغوبًا فيه ، فأنت بحاجة إلى ذلك تقديم عرض مكتوب للبائع. إذا كنت تعمل مع وكيل عقارات ، فسوف يتعاملون مع صياغة وتقديم ما يلزم ورقة العمل، بما في ذلك نموذج عرض العطاء. إذا كنت لا تستخدم وكيل عقارات ، فإن McGuire توصي بالتشاور مع محامي عقارات لتقديم المشورة لك بشأن وضع الشروط التعاقدية وصياغة المستندات اللازمة.

يمكن للوكيل أو المحامي أيضًا تقديم النصح لك حول الشروط التي يجب الوفاء بها (حالات الطوارئ) قبل إتمام عملية البيع. غالبًا ما يتم تضمين حالة الطوارئ التي تحدد الإطار الزمني المسموح به لإكمال العناية الواجبة. الفترة ما بين 30 و 90 يومًا شائعة.

اجراءات لارضاء المتطلبات

أداء شامل التفتيش على الممتلكات ضروري لضمان أن الأرض مناسبة لاحتياجاتك الخاصة. تقترح Hedge and Bond ما يلي:

• طلب المستندات من البائع. يجب عليك طلب المستندات المتعلقة بأي تعهدات وشروط وقيود (CC & Rs) على العقار. تملي CC & Rs ما يُسمح لك بفعله على الممتلكات ، وعادة ما يتم فرضه بواسطة جمعيات أصحاب المنازل (HOAs). يمكن أن تختلف CC و Rs المحددة. قد يقيدون بعض ألوان الطلاء وأنواع وأحجام المنازل أو قدرتك على تربية الدجاج أو الماشية في الفناء الخاص بك.

• قم بإجراء بحث عن عنوان. أ عنوان البحث سيحلل تاريخ السجلات العامة - الأفعال والسجلات الضريبية والمعاملات المالية الأخرى. بشكل أساسي ، يتحقق البحث عن العنوان من قدرة البائع على ذلك نقل الملكية لك بشكل قانوني دون أي مشاكل. المشاكل المحتملة التي يمكن أن يكشف عنها البحث عن الملكية تشمل الامتيازات وحقوق الارتفاق (حق طرف ثالث في استخدام الأرض).

• تحقق من تقسيم المناطق. لا يتجزأ تعيين المناطق سيحدد الغرض من استخدام الأرض ونوع الهياكل التي يمكن بناؤها. من المهم مراجعة مكتب تقسيم المناطق والتخطيط المحلي للتحقق من أن العقار مخصص للسكن ؛ قد لا تتمكن من بناء مسكن أساسي إذا كانت الأرض مخصصة لتقسيم المناطق التجارية. يقول بوند: "أرى الكثير من الناس يشترون الأرض ويكتشفون أنهم لا يستطيعون بناء ما يريدون ، بسبب قيود تقسيم المناطق".

• قم بإجراء اختبار للتربة. إذا لم تكن شبكة الصرف الصحي البلدية متوفرة ، فستحتاج إلى إجراء اختبار الترشيح لتحديد معدل تصريف المياه عبر التربة قبل تركيب نظام الصرف الصحي. آخر اختبارات التربة تحديد ما إذا كانت التربة يمكن أن تدعم الأساس ، وما إذا كانت تحتوي على الرصاص والزرنيخ.

بعد اكتمال العناية الواجبة ، إذا لم يتم اكتشاف أي مشاكل ، يمكنك ذلك إتمام البيع. تهانينا!

جيمس فيتزجيرالد هو كاتب بارع وكاتب متخصص في تحسين المنزل ولديه شغف بالأعمال اليدوية والبستنة وأي شيء ينطوي على العمل بيديه. لديه أكثر من عشر سنوات من الخبرة المهنية في مجموعة متنوعة من الحرف ، بما في ذلك البناء ، وأعمال الشجرة ، وتنسيق الحدائق ، والصيانة العامة. عندما لا يكون بحثًا عن مشروع DIY الجذاب التالي ، فقد يكون يطبخ ، أو يرفع الأثقال ، أو يركب دراجته النارية ، أو يتنزه على الساحل ، أو أنفه عميقًا في كتاب رائع.