Problemi comuni con le case capovolte

Autore: Reuben Saltzman, Ispezioni della casa tecnologica della struttura

Le pinne domestiche acquistano case fatiscenti, le sistemano, quindi le rivendono il più rapidamente possibile con l'intenzione di realizzare un profitto ordinato. Le case capovolte sembrano lucide e nuove all'interno, ma cosa sta succedendo sotto tutto il nuovo muro a secco, il tappeto e la vernice? Pochissimi acquirenti di case sembrano fidarsi delle pinne, e con le "riparazioni" o le "coperture" scadenti che ho visto nel corso degli anni, è facile capire perché. La maggior parte delle pinne domestiche veloci e sporche prendono le stesse scorciatoie quando lanciano le case; Ne ho visti così tanti fare allo stesso modo che ti racconterò tutto di quella casa capovolta che hai appena guardato senza nemmeno conoscere l'indirizzo. Facciamo una passeggiata...

Interni

L'interno della casa sembra fantastico. La cucina ha tutti gli armadi nuovi o ridipinti, elettrodomestici in acciaio inossidabile, ripiani in granito e pavimento piastrellato. Il bagno al primo piano è stato completamente rifatto, ed è stato recentemente aggiunto un bagno al secondo piano, o eventualmente un bagno nel seminterrato. Hanno un bell'aspetto. Tutti i nuovi tappeti, vernice, lampadari, prese e interruttori in tutta la casa. Forse anche tutte le nuove finestre.

Dare un'occhiata più da vicino. Potresti notare cucine mal progettate (ad es. ante / cassetti dell'armadio che sono bloccati da altri armadietti), fori per chiodi che non sono pieni, elettrodomestici installati senza una presa a cui collegarli e controsoffitti o armadietti di base allentati / non protetti. I bagni avranno spesso armadietti per il trucco che sono troppo piccoli per lo spazio perché il flipper ho comprato la combinazione di vanità, top e rubinetto "special buy" in vendita in qualsiasi negozio di bricolage chiudere.

I corrimano sono nuovi, ma potrebbero uscire dal muro se li tiri. Ho trovato alcuni corrimano in case capovolte che erano attaccate solo al muro a secco.

Elettrico

Nel seminterrato è installato un nuovissimo pannello dell'interruttore di circuito, che ha sostituito il vecchio pannello dei fusibili da 60 ampere. Il nuovo pannello ha un adesivo di ispezione elettrica di stato su di esso e tutto sembra fantastico. Non trovo molte violazioni del codice elettrico su case capovolte. Anche le peggiori pinne domestiche di solito sanno meglio che pasticciare con l'elettrico; non vogliono che le loro case brucino.

Il riscaldamento

La casa ha un vecchio sistema di riscaldamento non sicuro alla fine della sua aspettativa di vita. Il flipper ha la documentazione di "il loro ragazzo", un appaltatore di riscaldamento di cui non hai mai sentito parlare, che dice che il sistema di riscaldamento è sicuro. Dovresti essere sospettoso. Ho trovato moduli di controllo della sicurezza del riscaldamento compilati che non valevano la carta su cui erano scritti. Ho trovato forni e caldaie che creano alti livelli di monossido di carbonio che secondo gli appaltatori del riscaldamento andavano bene. In un caso particolare, il flipper di casa ha affermato che la mia attrezzatura era difettosa; abbiamo discusso per un po', e alla fine il flipper ha fatto uscire la compagnia del gas per fare il proprio test. La società del gas ha prontamente etichettato in rosso l'impianto di riscaldamento e lo ha spento.

Un'altra possibilità è che l'impianto di riscaldamento sia stato completamente sostituito. Se è così, ottimo, ma controlla la ventola del ventilatore del forno per la polvere del muro a secco. C'è una buona probabilità che il flipper abbia acceso il ventilatore mentre stavano levigando il muro a secco, e l'interno del forno è completamente incrostato di polvere di muro a secco. La foto sotto mostra una vista ravvicinata delle pale del ventilatore di una fornace ricoperte da uno spesso strato di polvere di cartongesso.

Se la casa era originariamente riscaldata con una caldaia, molto probabilmente il flipper domestico ha estratto tutti i tubi e i radiatori e ha convertito il sistema in aria forzata; questo di solito è molto meno costoso della riparazione o della sostituzione del sistema esistente.

Aria condizionata

Se la casa viene venduta durante l'inverno, l'aria condizionata è molto vecchia e potrebbe non essere funzionante. Se la casa viene venduta durante l'estate, l'aria condizionata è nuova di zecca e mantiene la casa molto confortevole. Non trovo molto tra questi due estremi.

Struttura

Questo è l'oggetto di cui gli acquirenti di case sono più preoccupati, specialmente sulla casa capovolta, ma temo di non poter far luce su questo. Nonostante ciò che si aspettano gli acquirenti di case, non trovo problemi strutturali sulle case capovolte più di quanto non faccia con altre case.

impianto idraulico

Le tubazioni di distribuzione dell'acqua o saranno in condizioni accettabili oppure saranno state tutte sostituite di recente; nessun problema lì. Ci saranno grossi problemi con gli scarichi però; nessuno ha ancora vissuto in casa, quindi nessuno sa delle perdite e degli scarichi intasati. Le vecchie linee di scarico in acciaio sono spesso intasate nel lavello della cucina e forse in altri punti.

I nuovi impianti idraulici spesso perdono quando vengono riempiti d'acqua e poi scaricati; non è raro trovare diversi scarichi che perdono nelle case capovolte.

A volte troveremo scarichi a pavimento, docce nel seminterrato o persino lavandini nel seminterrato che si riempiono d'acqua quando gli impianti idraulici ai livelli superiori vengono riempiti e poi scaricati. Questo è esattamente quello che stava succedendo con questo nuovo lavandino del bagno nel seminterrato in una casa capovolta a New Hope.

Anche i pavimenti piastrellati della doccia sono famigerati perdite nelle case capovolte; Stimerei che la metà di loro perda. Ricordo di aver ispezionato una casa a Minneapolis circa due anni fa dove entrambi dei pavimenti della doccia piastrellati perdevano come un matto. Gli acquirenti hanno deciso che non volevano la casa prima ancora che avessi finito con la mia ispezione.

Tetti

Le tegole sul tetto sono in cattive condizioni. Troverai sezioni rattoppate di herpes zoster o herpes zoster che sono gravemente deteriorate e alla fine della loro aspettativa di vita. Sostituire la copertura del tetto è un progetto costoso, ma non farà vendere la casa per altri soldi, quindi le pinne lasciano il tetto da solo se non perde. Non posso dire di biasimarli.

Isolamento

L'isolamento in soffitta non è stato toccato per molto tempo: potrebbe anche essere originale e avrà bisogno di miglioramenti. Le pinne non ottengono alcun ritorno sul loro investimento per il nuovo isolamento, quindi non aspettarti che venga fatto nulla qui.

Esterno

L'esecuzione scadente abbonda all'esterno. Le finestre originali in legno sono state sostituite con inserti in vinile, ma il vecchio legno all'esterno sta ancora marcendo ed è stato verniciato di fresco, o qualcuno ha fatto un lavoro veloce e sporco avvolgendo le finestre con l'alluminio e ha lasciato ancora molto legno marcio esposto.

Le finestre del seminterrato sono state sostituite con finestre di qualsiasi dimensione fossero vicine e il flipper ha utilizzato pino chiaro o compensato per compensare la differenza di dimensioni. Questa è una lavorazione sciatta, nella migliore delle ipotesi.

Alcune delle riparazioni del raccordo possono anche essere comiche; In realtà ho trovato un buco nel raccordo riparato con un coperchio di una lattina di caffè durante una recente ispezione domestica capovolta.

C'è un sottile strato di nuovi trucioli di legno che circondano la casa, ma non è stato fatto nulla per correggere i terreni inclinati in modo improprio intorno alla casa che possono portare a un seminterrato umido. Ti consigliamo di rivalutare subito.

Il camino ha molta malta mancante e crepe nella corona. Dovrai assumere qualcuno per riparare il camino per evitare che il deterioramento peggiori.

Conclusione

Questi sono i difetti che trovo spesso nelle case capovolte, ma tieni presente che si tratta di ampie generalizzazioni. Ero vicino? Se hai appena finito di guardare una casa capovolta e non hai trovato nessuno di questi problemi, compra la casa! Alcune case capovolte non sono quasi così in forma, mentre altre sono immacolate. Ho lavorato con un sacco di pinne domestiche che fanno lavori di costruzione di alta qualità, incluso un amico, Andy Blessing. La sua azienda di tanto in tanto capovolge le case, e sarei perfettamente felice di acquistare qualsiasi casa abbia capovolto perché fa un lavoro onesto e di alta qualità. Ci sono molti bravi appaltatori che fanno un lavoro eccellente, ma è il resto di loro che dà una brutta reputazione alle pinne domestiche.